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浅析电子商务与房地产 作者：paner?????????????? 08年4月20日 【内容摘要】?：大风起兮云飞扬！面对汹涌而来的网络化和目前电子商务的发展，中国房地产也应运而生。本文旨在通过对现状的分析总结，提出电子商务与房地产相结合的可能性、有利性和必然性。并指出?e?化房地产的现期对应策略，长远规划的侧重点以及美好展望。由于电子商务对房地产在营销方面的影响最大，故而本文较侧以重住宅物业的营运展开论述。 【关键词】?：电子商务（e-commerce）；房地产；网络营销(cyber marketing)；网站（web） 时间飞逝，短短几年，网络风靡全球，也席卷中国。一时间只要与网有关，似乎就连蜘蛛网也身价百倍。房地产亦未能免俗，房产业网络化的美好前景被勾勒出来。甚至“房·com的概念也被提出来。电子商务被众人视为从根本上改变房地产业价值取向的精灵。不少大城市推行?e?化房地产的成就更让人相信其正确性。然而，舆论预示人们?IT的辉煌已是昨日黄花，电子商务（EC）的衰落而不再是繁荣成为议论中心，而e?化房地产的讨论也偃旗息鼓。电子商务与房地产的结合被视为不成熟，起码是超前的理念。实则不然。 一、???????????电子商务与房地产的关系 （一）???透视房地产 目前房地产表面失败源于以下几点： 1、传统意义上，只有房产是发展商和物业管理机构的经营资产，可以出售租赁，而住户只是这些管理对象的所有者和使用者。其实这些住户，尤其是商品房社区中的住户是中国最具消费力的家庭。现在物业管理机构的经营获利由于品种单调，服务面窄而获利有限，甚至大部分处于亏损状态。因此物管业盈利很有潜力。 2、房地产开发企业是一个中间商，主要承担的是创意策划、营销等角色。但这个中间商，是中国最大、利润最高的中间商。如今网络淡化了供需隔膜，个人可以在综合网站自行发布消息，搜索查询。传统中介业务逐渐萎缩，创新求变势在必然。 3、我国当前住宅市场销售仍以自产自销为主，品牌地域性强，如深圳的万科，北京的华远，忽略了异地购房群体。尤其当第二套住房的浪潮袭来，不少市民为求保值或者投资，纷纷异地购房。异地品牌推广迫在眉睫。 （二）电子商务与房地产相结合的可能性 目前我国专业房产网站达几十家，如?szhome、buyhome、etstateonline等，许多已具有一定知名度。中介网站的出现更如雨后春笋。涉及房产信息的网站则更多，不下?300?余家，其中含sohu、sina、yahoo?等知名网站。各大发达城市的?e?化房地产蓬勃兴起。北京、深圳拥有多个相关?web点，有些网站还开发出评估软件，帮助网民评估。 现实证明e化房地产不是空中楼阁，因为它拥有不可比拟的优越性。 （三）电子商务与房地产相结合的有利性 虽然实体的物业是房地产产业赖以生存的基础，但是随着数字时代的发展，其经营管理模式，运营观念必须发生彻底变革。尤其是营销策略，从根本上由4P变为4C。以广告为例。传统房产营销媒介分主要为三种： 平面广告媒介、房地产展示会和电视，这三种媒介还有个共同的缺陷：无法量化广告效果，无法为下一步营销策略的定制提供依据。 再让我们看看网络，网络又给我们带来哪些有利的呢？首先，无时间，地点限制。24小时足不出户的网上房展会；其次，表现手法全面。不仅有优雅的文字描述，还有房型的三维立体图与图片，环境的动态展示。集多种广告媒介之优点于一身；再次，费用低。建设并维护一个网站的费用约为每年几百元（根据网站大小费用不同）；最后，可以随时修改更新广告，防止“广告效用递减效应”。 不仅如此，网络还可以大幅降低各种成本。 1、对于消费者 买方者属于计划购买，不会因受广告干扰而诱发购买欲。且与其他被动型购买不同，买者主动收集信息。通过网络可以使消费者在购买过程的费用降低。利用众多检索途径，购房者可以随时随地搜寻相关信息，“货比千家”不再是梦想。甚至通过?bbs?留言吸引开发商推荐合适的物业。网络的方便，快捷，互动为购房者节省大量时间精力。 2、对于开发商 ????可以异地遥控项目，各设计方案、策划通过网络会议产生讨论修改。各决策在网上制定，直接传送给决策者，迅速反应。在网上签订合同，根据项目进展适时网上采购材料，大幅降低建造成本与交易成本。 可以网上问卷调查，克服调查人员个人因素等人为因素影响。不仅得到第一手完备的信息，还确切知道目标顾客的兴趣更好的做出决策。 可以通过网络异地推行品牌，成本低廉，迅速。其实在国外和港台，房产和百货业一样早已基本实现产销两分离的模式，如著名的戴德梁行、卓德行。国内各开发商借助网络可以开发出更多的销售物业的渠道，异地树立品牌，符合国际潮流，势在必行。 二、???????????解决电子商务房地产的问题与策略 首先阐明，电子商务并非在线购买的同义词。在现阶段是无法在线销售的，