比较金融制度论文.doc

本科生课程论文成绩评定表 教 师 填 写 2013 —— 2014 学年 第 2 学期 课程名称 比较金融制度 要求提交论文的日期 2014 年 月 日 课程类别： 必修[ ] 选修[√ ] 考试方式： 课程论文 学 生 填 写 经济 学院 金融 专业 2011 级 姓名 张伟俊 学号 2011055394 内招[ ] 外招[√] 论文题目 任 课 教 师 意 见 论文评语： 评定分数：___________ 签章： 年 月 日 参考评价指标： 1．选题是否结合实际，是否有创新性； 2．立论是否鲜明，观点是否正确，是否反映培养的目标要求； 3．文献收集的广泛程度，是否了解本课题的研究状况及最新的进展情况； 4．是否较系统地掌握了本课程的基础知识和专业知识，是否理论联系实际； 5．是否结构合理、层次分明，文字和图表是否规范，学风是否严谨。  暨 南 大 学 本科生课程论文 论文题目： 学 院： 经济学院 学 系： 金融系 专 业： 金融专业 课程名称： 比较金融制度 学生姓名： 张伟俊 学 号： 2011055394 指导教师： 2014年 月 日 浅析我国发展房地产投资信托基金的问题及对策建议 一．REITs 的概念和发展概况 　　 房地产投资信托在我国的背景及现状 我国的信托业始于1979年,至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚,但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升,投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。 从我国房地产投资信托发展的现状来看,可以归纳出其在实践中的主要特征如下: 1.房地产投资信托呈现快速发展的态势 　　2013年全年新增房地产信托6848.23亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨116.49% 　　按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产信托的门槛很高。 　　目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证严四证勺，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。 　　（二）产品流通性低 　　由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。 　　而在美国，投资者持有的房地产投资信托受益凭证可以在证券交易所上市交易，便捷的转让渠道大大提高了信托资金的流动性。 　　（三）双重征税 　　对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。 　　由于《信托法》规定：委托人将不动产委托给信托公司进行投资、管理、应用和处分时，双方发生信托关系，伴随着产权的转移，需交纳一定税金。当信托合同终结时，作为委托人的信托公司要将资产还给委托人或信托合同规定的其他人时，再次发生