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安阳项目市场调研及产品定位 目录 第一部分：安阳房地产市场调研 安阳房地产市场概况 近12个月价格走势 楼盘信息 客户及市场分析 第二部分：项目产品定位报告 本项目地块数据及分析 市场产品细化分析 项目形象定位 目标客户定位 小结 建筑、园林、户型设计及配比定位 安阳市经济发展近年来一直保持着12%以上的速度高速发展，经济发展劲头强劲，2009年全市国民生产总值1106亿元，同比增长12.2%，高速的经济发展势头也为房地产行业的发展奠定了基础。 近三年来，伴随着多个项目的上市，安阳市房地产项目数量与供应商均呈现快速上升局面。随着经济的增长与社会的进步，安阳市将处于房地产快速发展的黄金时期。 多方面的因素证明安阳市场发展前景良好，但也面临需求有限，供应过剩的问题。 未来三年的房地产发展将呈现出供大于求，量升价稳的态势，竞争进一步激化，价格上行艰难。 从市场细分情况来看，未来低密度高端市场即将出现空白，而多层市场存在市场机会，作为主力供应的高层、小高层市场则面临最大程度的竞争形势。 客户特征 安阳市民购房心理日趋成熟，购房市场仍以自用为主，但是其区域性明显，东区投资性需求亦占据相当比例，理性消费者占据较多数，在购房时会充分地考虑地段、环境、开发商实力及信誉、升值潜力等各方面因素。 目前安阳房地产市场主要有四种类型的购房需求： 一是卖旧房买新房，这种主动购房的消费者成为市场消费的主力。 二是随着房地产市场的成熟，城市面貌的改进，居民居住条件的改善，旧城改造的拆迁户也成为市场上的购房主力军之一。 三是由于安阳市城市化进程加快，外来定居人员增多，形成了一定规模外来人口的住房需求。 四是投资性需求，受市政府规划影响，投资环境不断优化，使安阳市房地产市场投资性需求暴涨，安阳市东区尤为突出。 第二部分 产品定位 在调查中发现 价格：在产品形态、产品区位同质化，产品硬件和软件相似的情况下，“价格”在销售中占绝对的主导作用。天价房有它的消费群体，但这只是少数。只有适合工薪阶层的房价，才能吸引购房群体中的主力军。随着新一轮调控政策的出台，全国楼市出现区域调整的局面，各大一线城市首次出现月成交量全部下跌的局面，房价回升令众多购房者观望情绪渐浓。所以，下半年更多的开发商将进行大规模促销活动。以便维持项目较高的成交量。 品牌：如今的消费观与之前大不相同，以品牌为第一考虑因素的购房者越来越多。品牌的塑造往往更能体现出一个企业对自身的负责态度，从而也让消费者了解到企业文化内涵，进而认可产品。在安阳房地产市场，一线品牌企业并不多，在各个企业实力相当的情况下，对品牌有效的宣传就成了主导市场的主要方法。只有让老百姓看到企业的实力，开发商的品牌才会更加响亮，产品成交量才会持续上涨。 景观：小区内“拼”出的大块绿地、假山巨石等，这些场景几乎在每个成熟的小区内都能见到。景观的同质化非常严重，复制性太高，缺乏使人耳目一新的设计，留不住购房者的脚步，无形中增加了楼盘的销售难度。下半年新楼盘的开发商，水系仍然为众多开发商所选择。不过，越来越多的人文设计将出现在生活区域。 市场平台水平总结： 整体市场产品处于模仿追赶先进水平，已注重打造建筑以外的相关细节。 受文化等影响，市场项目规划普遍为行列式排布，形式比较呆板，缺乏吸引力。 园林打造水平一般。 市场项目物业管理水平普遍较低，一般只提供简单服务，无相关附加值服务。 市场营销水平有一定提高，已出现体验式营销模式。 项目形象定位 一个讲究生活品质的社区 一个配套全面的社区 精装立面演绎贵族气质 户型最优设计，精致用心体验 园林精心雕琢，体会移步换景的美感 目标客户描述 一群勇于奋斗的实干家，通过自身艰苦创业，最终有所成就。 认为自己是优秀的，是经历丰富的。 追求舒适的生活，精心挑选最值得的产品，相信自己的眼光。 具有责任感，关爱家庭，希望让家人过上最好的生活。 本项目客户定位核心客户 职业特征：安阳市及周边县城私营业主、外地经商人员 置业目的：改善居住条件，为子女教育购房，进城居住 置业关注点：居住舒适度、生活品质、社区氛围 本项目客户定位重要客户 职业特征：泛权利公务员、事业单位高管 置业目的：生活品质提升、保值升值 置业关注点：完全不同的居住感受、社区品味 本项目客户定位偶得客户 职业特征：年轻购房者，投资客户 置业目的：满足自住需求，投资升值 置业关注点：生活便利程度、实用性、未来升值潜力 小结 地块位于安阳市东区，受政府规划影响，项目未来形势看好 安阳市房地产市场各类产品均有，但同质化严重 目前全市各在售项目均意识到产品