顺德区基准房价评价系统数据采集服务采购.docVIP

顺德区基准房价评价系统数据采集服务采购 （招标编号：SD09085） 2.3 采购内容及技术要求 2.3.1 项目概述 佛山市顺德区位于珠江三角洲中部，北邻广州，南近港澳，面积约806平方公里，下辖10个镇（街道），户籍人口119万，流动人口88万。行政区划包括：大良、容桂、伦教、北滘、龙江、杏坛、勒流、乐从、陈存、均安等。2008年顺德本地生成总值达1562.3亿元，是广东省乃至国内经济最强的城市之一。 近几年，顺德区房地产产业也是处于长足发展和强劲增长过程中，为全区经济高速发展立下不少贡献。过去的2008年，在全球金融危机和国家宏观政策的双重影响下，顺德区房地产市场相对抗干扰能力较强，全年办理房地产（住宅部分）交易宗数12564宗，成交面积169.34万平方米，成交金额74.47亿元。 顺德区基准房价是指顺德区行政区域内已核发房产证和土地使用证、水电设施齐备、不包括装修的住宅（包含车房、杂物房）的区域平均价格。 本次调查将顺德区住宅分为单家独户、非单家独户和车房三个部分： a）单家独户：仅一户住宅且有自己独立土地使用权（非分摊）的为单家独户，如自建楼、别墅等； b）非单家独户：有二户及二户以上的不同产权但共同使用一宗土地的住宅，即每户住宅只有分摊土地使用权的为非单家独户，如商品房； c）车房：包含可用于交易的杂物房、小车房以及车位。 本次房价数据采集将分两个标段进行采购。其中： A标段是对大良、伦教、北滘、陈村、均安进行数据采集； B标段是对容桂、乐从、龙江、杏坛、勒流进行数据采集。 2.3.2详细服务要求 A、B标段的服务要求一样，详见如下： （一）区片划分的具体方法为： 1、以镇、街道办事处为单位，利用影像图结合路网图、土地红线图（房产红线图），在图纸上先定位住宅区域，按先密集后稀疏的顺序对住宅区域划分区片，依据区片划分原则，由有经验的估价工作人员原则上把地点相临、条件相似、价格相近的住宅划分为同一区片，具体操作上可依照实际情况将同一个楼盘作为一个区片，若同一楼盘因开发期不同等原因造成价格有较明显差别的可将一个楼盘根据价格差异划分为几个区片；若为非住宅小区可根据实际情况按街道、河流等地物边界划分区片。 2、在影像图上将住宅区片粗分完毕后，相关工作人员即可按照初步划分的区片，去到各区片所在地实地勘查房屋，根据房屋建筑结构、建成年代、建筑规模等细节对区片进行进一步细分，如为楼盘则需查明期数，依据期数细分区片。 具体可根据以下标准将评估范围内住宅（车房）划分为高级住宅区、中级住宅区、普通住宅区、村民住宅区。 高级住宅区：建筑品格好、格调佳、环境优雅、设施完善、居民职业或阶层达到相当比例、物业管理水平高； 中级住宅区：建筑品质、格调较佳、公共设施较完善，有物业管理。 普通住宅区：环境品质不高、建筑材料普通、区内除住宅外，尚有店铺、事务所、小工厂、摊贩等混入。 村民住宅区：城镇郊区农村聚落或未形成街市形态的一般住宅区，建筑规划不完善、公共设施普遍不足，无物业管理，生活不便利。 （二）数据收集： 在进行区片划分同时，了解房价水平、地价水平、建筑成本，以及了解出租率、出租价格水平等，并对所了解数据对应的房屋的具体情况作详细记录。 1、要求用相片、图形及文字对区片进行详细标示，要求如下： （1）各区片的周围环境应用数码相片予以拍照且打印出来，且从不同角度反映区片环境的彩色相片不少于10张，作为电子文档予以保存。 （2）文字部分应清晰描述区片的边界以及详细说明区片内所含街道或道路（顺德区城区最新版地图及各镇区最新版地图上所有标示的街道或道路）、小区名称等，并详细描述区片的区域因素及个别因素。 2、采用设立监测点方法来确定基准房价监测系统： 一、监测点的布设： 1）、监测点布设原则： (1)、可比性原则：在需设立监测点的房价区片内，其房价水平、结构类型、朝向、楼龄等指标与区片内其他房地产具有可比性，即其他房地产相关指标与监测点相关指标比值在合理范围之内，也可说平均性原则。 （2）、确定性原则：设立的房价监测点为一具体的房地产，应在国土房管部门有明确登记，其周围条件及自身条件都比较确定。 （3）、稳定性原则：或可持续性原则，设立的房价监测点的房地产相关条件、利用状况及附近各种设施状况都比较稳定，在较长时间内不会发生分割、拆建或重新规划等情况，可持续对其进行房价监测。 （4）、标识性原则：指设立的房价监测点易于识别、查找，有确定的地址门牌，具有一定的标识性。 2）、布设基本步骤： （1）、确定房价区片范围； （2）、选取房价监测点； （3）、房价监测点初始资料的采集； （4）、监测点上图和资料建档。 3）、布设基本要求： （1）、房价监测点的结构类型、朝向、楼龄、临路状况、交通、容积率、所处楼层等各项