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中管网房地产频道 深圳中原物业顾问有限公司 华润2期项目组/05/12/ 华润中心二期 住 宅 策 划 报 告 今天会议目的： 目标客户定位 户型区间定位 主要沟通： 希望初步确定项目的基本户型区间和比例，以便下一 步指导设计工作。 指导意义： 以居住功能为主的户型在传统舒适型基础上面积偏大，而且能为市场接受； 户型面积可借鉴人居尺度为要求，在这个基础上再考虑总价的影响； 好的房子一定会有自己的市场，高端客户的需求容量大； 城市中心住宅购买对象与本区域关系紧密； 越是高端住宅越重视外表和内在配置，本项目对于硬件配置值得思考。 整体户型面积偏大，而且比较集中体现某个区间； 以公寓形式居住模式占主导，而且强化内在品质和管理，注重用材料； 整体均价以20000以上的高价位为主力；； 主要位于繁华商业区，商务性购买比较强； 城市中心住宅优越的地段和繁华的配套取胜，能够降低人们的生活成本； 目前在福田形成的新中心区以大户为主，罗湖以小户公寓为主； 整体均价以10000-12000为主； 客户群购买更多体现便利和尊贵的象征； 产品通过硬件打造而赢得业主亲睐，比如雅颂居、世金汉宫等； 所有项目都拥有比较好的自然景观资源，比如海景或者山景； 以130—180的三房、四房为主力户型，居住功能强； 整体均价较高，基本总价控制在150万—200万； 客户群为早期来深创业的成功人士。 其他城市中心高端住宅 深圳城市中心高端住宅 深圳非城市中心高端住宅 深圳城市中心、非城市中心、其他城市市场： 》》深圳城市中心高端住宅成交客户特征： 0.5% 0.5% 0.0% 0.5% 0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 0.5% 其他 0.0% 1.0% 3.0% 1.5% 1.0% 1.0% 5.5% 1.5% 1.0% 投资＋自住 0.5% 0.0% 0.0% 2.0% 1.5% 2.0% 0.0% 1.0% 0.5% 养老 0.5% 1.5% 1.5% 1.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.5% 0.5% 度假 0.5% 0.0% 2.5% 5.0% 3.5% 7.0% 8.0% 7.0% 4.0% 自住 1.0% 2.0% 1.0% 7.5% 1.5% 5.0% 4.0% 4.0% 3.5% 投资 3% 5% 8% 18% 8% 15% 18% 15% 10% 购买动机 国内其他城市 外籍人士 港澳台等商务人士 政界 人员 原生 居民 城市 新贵 中大型企业高管 私营 业主 31% 66% 其他 外 销 市 场 深 圳 本 地 客户构成 》》甲级写字楼客户专题研究结论 进驻国际500强及跨国公司是本项目周边高端写字楼的共性。 这些企业的中高层管理人员及高级技术/科研人员都是非常具有购买力的高端客户群，他们大多居住在写字楼周边的地王公寓、名仕阁等高档公寓中 。 》华尔街对周边置业人群的影响： 本项目周边未来高端写字楼的供应 必将带来更多高端客户的居住需求或更 旺盛的租赁市场。 这部分客户对住宅产品的商务功能 要求较高。 有商务往来的外地人 城市新贵 私营业主 企业高管 客户种类 未来随着“华尔街”金融中心的建立，必将吸引更多外籍、港人在深置业，加大深港往来密度。同时扩大目标区域市场（拓展新客户群）是弱化市场竞争的有效途径之一。 未来外销市场将是本项目重要的区域市场之一。 》以高端港人为主的外销置业者特征： 香港置业客户往返深港两地为“休闲消费”和“工作需求”较高。多用于“自住”与“投资”，对“居家办公”也具有一定的需求量。 港人在深置业对2房2厅的需求仍是主导，其次对双阳台的要求较高，在房间功能中对客厅的舒适度要求较高。 》》外销市场客户专题研究 》》星级酒店与住宅影响专题研究 深圳每年入住高端星级酒店的高端客户群有约：150万人次。 “商务”仍是深圳高端酒店的重要功能之一。 深圳市内发展良好的星级酒店将有利于该酒店周边营造良好的高尚商务居住氛围，形成以该星级酒店为核心的高端商务居住圈，并极大提升周边物业价值和形象。 “君悦酒店”作为世界知名的高端酒店之一，以其稀缺性和入驻深圳城市中心的唯一性，必将吸引更多高端居住者和投资客户的关注。他们对居住品质及空间的舒适性要求较高。 》》未来目标客户定位筛选及修正 100% 2% 35% 63% 小计 100% 2% 6% 12% 18% 5% 11% 20% 16% 10% 修正后 3% 5% 8% 18% 8% 15% 18% 15% 10% 修正前 100% 其他 国内其他城市 外籍 人士 港澳台等商务人士 政界 人员 原生 居民 城市 新贵 中大型企