低密度住宅的增值设计.docVIP

低密度住宅的增值设计《北京房地产》严涛内容简介属于低密度住宅范畴目前我们所谈到的低密度住宅，国内还未有严格的标准，更多是房地产界和媒体一种约定俗成的界定，通常认为容积率在1.2以下的住宅区属于低密度住宅范畴。其建筑形式根据容积率的不同表现为独立别墅、联排别墅、叠拼别墅、四、五层的花园洋房等。在当前土地资源稀缺的国情下， 0.6～1.2容积率的低密度住宅区无疑将占据主流地位。一.增值设计对低密度住宅的重要性 低密度住宅近年来由于它所提供的居住舒适度、人性化的建筑尺度、良好的环境和社区氛围等受到市场供求双方的共同青睐，成为房地产开发中的一大热点，与此同时低密度住宅的设计建造过程中的增值设计也渐渐受到人们的重视。所谓低密度住宅的增值设计，简单来说就是通过设计建造过程中采用适当的技术手段，使低密度住宅在使用价值、保值增值和社会价值等方面获得提升。出色的增值设计可以使住宅产品为发展商赢得更丰厚的利润。以上海复地美墅为例，该项目原已建成别墅11栋，但一方面由于设计水平所限，另一方面受项目所处区位的影响（项目位于上海城市环境较差的普沱区），销售较为困难。北京五合接手该项目后，根据自身丰富的Townhouse设计经验，从户型规划到立面设计等都进行了全面修改和完善。通过创造性的规划，不但以不超过三层的Townhouse达到前所未有的0.85容积率，并使该项目成为整个区域的亮点。在之后的销售中，所有楼盘被抢购一空，成为通过设计使地产增值的典范。然而，利润只是动力之一。提升购房者所购住宅产品的使用功能价值其实是增值设计之本，这是以人为本的体现；同时，低密度住宅以其较好的自然环境、较低的容积率、较高的绿化率和不菲的价格，通常为中高端的住宅产品，这样的产品有保值和增值的需要；最后一点，住宅和社区作为组成社会的重要实体，具有很强的社会职能，应该提升其社会价值，70年之后仍然具有保留的可能。二.低密度住宅增值设计的四个方面通过哪些适当的技术手段可以达到低密度住宅增值的目的呢？I.舒适宜人的整体社区环境建筑不是独立存在的，它与城市和外界有着不可分割的密切关系。低密度住宅与社区的关系也是如此，只有当社区整体环境提升了，单栋住宅就能够在高起点高平台上继续增值。建筑是可以生长的——住宅与人的生活休戚相关。随着生活的展开，在原有住宅建筑的基础上，非建筑元素会日益增加，从而丰富其原有的形态和气质。庭院内的绿化和铺装、阳台和窗台上的盆栽、挂在门廊的灯、从窗口映衬出来的丰富多彩的窗帘等各种因素，因为人们生活的演变而不断变化，形成美丽多姿的社区景观。设计师在设计建造住宅时应该预先考虑这些不可控的因素，进行合理的引导和控制。对社区的整体创造——一个成熟的居住社区其概念主要包含了：在组织上，建立全新的物业管理机制；在社会学上，强调社区作为生存空间对人类心智健康的影响；在心理上，形成社区居民的共同归属感，强调社区整体环境的和睦，促进人际交往；在城市意象上，注重增强住区的特色。在这方面，“慧谷根源”、“清华坊”就是较好的社区建设示例。社区规划与专业配合——居住区的建设是一个系统工程，根据环境，通过对建筑设计规划、住宅的声、光、热以及风场等诸多技术整合，从小区规划、单体设计到环境控制系统等诸多环节，合理安排并组织住宅建筑与气候、民俗、人文、历史、城市规划以及目标客户特点等相关因素之间的关系，使住宅和环境成为一个有机的结合体。人居与生态社区——真正的生态住区是以人居发展为依据的，是根据当地的自然生态环境，运用生态学、建筑技术科学基本原理、现代科学技术手段等，合理地安排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使其建筑与环境之间成为一个有机结合体，并有良好的室内气候条件和较强的气候调节能力，以满足人们生活工作所需的舒适环境，使人、建筑与自然生态环境之间形成一个良性循环系统，它具有节地、节水、节能，改善生态环境，减少环境污染等诸多好处，可以使经济效益、环境效益、社会效益得到较好的统一。II.居住舒适度、土地利用率与空间利用率的平衡关系 低密度住宅多为高使用率，甚至零公摊；在保证居住舒适度的前提下，适度提高土地利用率，尽可能提高空间利用率；空间向上、向下、向内向外的发展，充分利用土地。a)向上发展：提高低密度住宅土地使用率最常见的方法是“向上发展”，即在严格控制容积率的前提下，为充分利用上空空间、争取更多使用面积提供最大的可能性。比较可行的做法大致有如下三种：增层——指在大空间中设置夹层。开发商为住户提供高大的室内空间（比如在望京新近开发的某项目中，住宅内部空间最高处达7.8米）在建筑物完工后的装修阶段，开发商根据业主的要求，在部分高大空间中设置夹层，主要公共活动部分则保留原有高度。由于夹层是在装修阶段附加的部分，不被计算在建筑面积内，因而是开发商无偿为业主