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滨江豪园购物中心营运及招商方案 赢家企划商业管理咨询有限责任公司 [零售商驱动力。强力招商团队] 目录 市场调研分析………………………………………………………………………………3 项目分析……………………………………………………………………………………9 商场经营业态定位…………………………………………………………………………13 商场经营模式………………………………………………………………………………23 商场管理系统建立…………………………………………………………………………26 商场包装……………………………………………………………………………………42 人员培训……………………………………………………………………………………43 商场招商计划…………………………………………………………………………………44 滨江豪园购物中心营运及招商方案 一、市场调研分析 1.1商业市场背景1、永州商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，永州商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。 2、2002年后，永州商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，永州市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，永州一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着永州商业发展进入快速成长期。 3、永州商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。 1.2商业市场现状 1、典型的三级城市商业分布体系——三维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系。商业分布十分集中，商业主要集中在以零陵中路为核心的区域，该区域集中了市场型商场、集贸市场、大型超市、家电超市、专卖店、商业步行街、地下街等多种商业形态。 2、以零陵中路为核心，集中了大量日用百货批发零售商业，主要经营日用百货、食品、副食品、烟酒、建材、五金等商品。而河东商业相对匮乏，主要依托家家福超市和梅湾路市场，主要经营日用百货、食品、副食品、服装等商品。河东近几年商业发展迅速，但没有与之相匹配的商业形成。 3、随着城市经济发展和居民收入水平提升，日用百货等生活必需品虽然仍是当地商业经营和消费的主力商品，但品牌服饰、高档饰品、家用电器、家居装饰等中高档耐用消费品消费规模不断增长，在市场中已经占有相当份额。 1.3商业市场发展趋势预测 1、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。 2、从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向零陵中路集聚，依托原有的商业环境，零陵中路逐步建成一批中高档定位的商场，促进当地商业形态升级。尤其以金水湾购物中心为代表的大型购物中心，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。 3、伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需从新达到平衡。 4、从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。 商业发展周期图解  ◆初级阶段 ◆成长阶段 ◆成熟阶段 ◆衰退阶段 主力业态 集贸市场 超市、专卖店、商场 专业卖场、大型购物中心 商业结构调整，卖场空洞化 商品结构 低档日用品 中低档商品、服装百货 高中低档商品、耐用消费品 中低