论物业管理企业成本的特点及管控_成本管理论文.docVIP

论物业管理企业成本的特点及管控_成本管理论文 论物业管理企业成本的特点及管控_成本管理论文 [摘要] 本文比较系统地分析了物业管理企业成本的特点及物业管理企业成本管理的现状,在此基础上提出了完善物业管理 企业成本管控的对策,包括:运用价值工程#65380追踪作业成本#65380完善细节管理#65380降低组织成本#65380提升科技含量#65380发挥集中优 势等#65377 　　[关键词] 物业管理物业管理成本管控对策 　　　 　　一#65380物业管理企业成本的特点 　　 　　物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施#65380设备和相关场地进行维修#65380养护#65380管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序#65377从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散#65380时间连续#65380内容复杂等特点#65377空间分散是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区,这些管理对象可能在一个地区,也可能延伸至全国#65377时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务#65377内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话一点不假#65377由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点: 　　1.点多#65377即物业管理企业的成本形成点多#65377物业管理企业的成本可分为服务成本#65380管理成本#65380经营成本#65377服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安#65380进行消防检查,保障小区安宁#65380安静等过程中发生的成本#65377管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修#65380养护#65380管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等#65377经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小区会所#65380经营公共设施等#65377因此,在物业管理企业,每个部门#65380每个单位#65380每个环节#65380每个岗位#65380每个个人都是一个成本形成点#65377 　　2.面广#65377即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广#65377物业管理企业为了发展,为了取得规模效益,总是不断地争地盘#65380抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广#65377 　　3.线长#65377即物业管理企业成本监控线长#65377物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成较长的成本监控线#65377 　　4.管难#65377由于物业管理企业的成本具有上述特点,导致物业管理企业的成本监管难#65377表现为难统一模式#65380难统一标准#65380难统一核算#65377因为不同物业往往类型不一#65380大小不一#65380新旧不一#65380特点不一#65380业主的要求不一#65380收费模式不一#65380收费标准不一,不同物业面临的市场环境#65380社会环境也差异很大,导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式#65380统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)#65377因此,物业管理企业的成本管理难#65377 　　 　　二#65380物业管理企业成本管理的现状 　　 　　1.成本管理起点的滞后性#65377即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后#65377事实上,物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点,如物业的规模#65380物业的设计特点#65380物业所使用的材料#65380物业的质量#65380物业的风格等#65377这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低#65377因此,物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后#65377尽管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行前期介入,但介入的重点是对物业的功能进行评估,而很少对成本进行评估,即是对成本进行评估,也主要是物业自身的建造成本,而非物业的使用成本或物业管理企业的管理成本#65377成本管理起点的滞后性,严重影响了物业管理企业的成本#65377 　　2.成本管理体制的两难性#65377物业管理企业的成本管理体制存在“一管就死,一放就乱”的两难选择#65377以前大部分物业管理企业