滨江格林小镇二期高层产品定位推广建议书.docVIP

?滨江格林小镇二期高层定位和推广建议书?第一部分?市场分析一、区域市场状况分析?由于金地佳景花园二期，益智地产开发的御景花园，同顺地产开发的亲水嘉园的规划或面市，本项目的周边（府新街）的供应局面已经开始改变，本项目二期的介入也将面临这几个项目的强烈竞争。?区域市场内低档次的多层是主流产品，小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。但多层还是购房者的首选。?此前区域内缺乏小高层及高层类的产品，御景花园，亲水嘉园和本案的出现将会改变这一局面。因此项目和亲水嘉园，御景花园谁可以成为府新街的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。?附近楼盘规划多为多层，小高层，高层。产品同质化严重。尤其亲水嘉园的规划与本项目的规划基本相同。因此如何在众多类比项目中脱颖而出就是我们要解决的问题。?目前周边的小高层及高层的均价在2400元/平米左右。明显高于该区域多层的销售均价，销售情况不是十分理想。销售价格制定的策略存在一些问题。整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上阳泉市区市场的涨幅。???区域市调的项目?1、项目名称?御景花园（益智地产开发）?位置?体育场和平定二中之间产品类型?高层、多层??主力面积?89—93㎡?113——126㎡? 140㎡?单价范围?1980－2300元/㎡（多层）? 高层2280?元/㎡ 每层+40元?平均单价?2150元/㎡多层交房方式?毛坯现房?优惠方式 购房赠送热水器、厨具?、柜式空调项目规划情况分析?供应量：?该项目规模较小?总建面积（㎡）?产品规划?多层，高层开盘时间?一期2009年。广告诉求重点：??诉求重点?构筑品质豪宅 共享名流生活 紧临学校、体育场社区配套相对完善，交通便捷，购物方便。??2、项目名称 亲水嘉园（同顺地产开发）??位置 府新街东侧 县政府斜对面 产品类型 多层 高层 主力户型 77—94㎡ 101—120㎡ 124—132㎡ 单价范围 多层1650—1900元/㎡元/ 高层1850元/㎡起价 1—5层每层加50元 6层以上每层加100元 平均价格 多层 1800元/㎡ 高层 2400元/㎡ 交房方式?毛坯现房? 优惠方式 一次性付款优惠5% 购房前10名送燃气接口费 项目规划情况分析供应量：项目规划体量一般 共9栋楼 其中6栋多层 3栋高层?总建面积（㎡）?50000产品规划?多层，小高层???诉求重点：?诉求重点?亲水嘉园 引领人居 按揭门槛低，可满足不同消费人群需求 区位优势享受顶级建筑风范 3、项目名称?金地佳景花园（金地地产开发）位置?府新街西侧 产品类型?多层所剩面积?118㎡? 130㎡?单价范围?1790－2000元/㎡（多层）? 平均单价?1850元/㎡交房方式?毛坯现房?优惠方式 无项目规划情况分析?供应量：?该项目体量较大 ?总建面积（㎡）?产品规划?多层开盘时间?一期2008年。广告诉求重点：??诉求重点?魅力聚焦 理想之城??结论?1、项目所在区域目前的价格比较稳定。?2、市场高层的供应量在逐步提高，价格定位明显比多层要高。?3、项目面临的问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。?4、其他有高层的竞争项目在入市后的产品、销售价格认可度，对于本项目的推出有很好的借鉴作用。?5、在诉求定位上竞争楼盘并没有非常创新的定位和概念提出。都是有开发商自行销售，销售水平和能力较差，且推广的手法相当简单。???要点：要想主导高层的市场，就必须有迎合主流市场需求的产品类型、合理的户型配比和定价、符合平定房地产市场的推广手法。二、项目SWOT分析?优势(S)?1.小区占地面积较大，容易产品塑造；总体规划好，产品类型齐全顾及面多，满足不同客层的消费需求。?2.位于主干道口，出行方便，交通便捷。?3.开发商实力较强，开发经验丰富，拥有良好口碑。?4.户型以及面积搭配较为合理，小区环境塑造完美。?5.项目外立面美观，建筑质量优秀。?6.水景、主题广场设计增加项目的景观面，形成区域附近独特的优势。?7.项目比周边竞争项目的建筑密度要低很多。???劣势(W)?1.地段较偏属于城乡结合部，公交线路较少，随着城市发展会逐步改善。?2.周边配套较差，购物不便。?3.高层产品的接受度有待区域市场的考验，抗性较大。?4.产品类型较多，销售时间段的选择以及各类型产品推出时间需要把握好。?5.区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。?6.府新路高峰期时车辆较多，噪音影响小