项目开发流程(共533项内容-详细).xlsVIP

Sheet1 工程 土建整改 洁具安装 热力、排水 中水 燃气 工程 运营 开发部　商业 室外照明系统 室外智能化系统 室外燃气系统 工程 开发 研发 销管 竣工入住 住宅准入证 小配套验收 供热验收 装修管理 工程 研发 工作部门 现状图 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、居住区、交通等情况 市场：对周边购买力、交通和商业状况进行调研，了解基本情况 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 可行性研究报告 现状图（四至电子文件） 市场深度调研 销售中心 市场研究中心 项目最终定位 销售中心 市场研究中心 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 工程部 开发部 销售 发展中心、研发部 现金流测算 寻找合作资金 项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目商业策划书 合作伙伴确定 财务中心、集团资管部、综合管理部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理 投标、摘牌 投方案标 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 获取土地 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 出让金、交易费交费证明 办理房地产开发资质预审表 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 交费证明 1：500现状地形图3份（反楼座） 详规 办理土地证 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 规划设计阶段 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 市场：组织对重点商家的专向访谈和专家论证会议，并提供相关资料 商业招商部、销售中心 项目定位 招商中心、销售中心 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 研发部 销售 工程 商业 资金流 财务 工程、开发 设计前期 明确产品设计思路 市场：结合项目定位和周边项目状况，对动线、主力面积划分等建筑设计提出建设性意见 市场研究中心 销售中心、招商中心 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 运营部、法务部 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 市场：结合业态规划和商家要求，提出有效建议，保障客户需求 研发 市场研究中心、销售中心、招商中心 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 市场：结合规划方案测算成本、制定合理的售价体系，保障利润率 研发 运营 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部 修建性详规成果 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 市场：结合项目定位，对方案进行分析评价，合理优化成本结构 研发 运营 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 市场：结合项目定位和客户需求，对景观方案设计提出有效建议 指标确认阶段 项目成本指标确定 市场：结合业态规划和商家要求，对相关配套设施设备的种类、数量提出建议 运营 项目考核指标确定 销管 工程 年度考核指标调整 运营 销管 工程 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 研发 运营 工程管理部 法务 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 市场 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定 研发 运营 市场研究中心、销售中心、招商中心 结构方案及设备选型研讨及确定 研发 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 施工图成果 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 研发 基础施工 地基处理 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 基础验收备案 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 签定建筑工程分部工程（基础）验收表 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。 项目亮相前准备 推盘策略确定 产品策略 市场：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议，并对销售人员进行讲解 策划中心 价格策略 进行销售底价的制定，进行价格把控 推广策略 企划 项目销售、研发部 招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略 商业策划 确定外部资源 广告公司寻找及确定 企划　商业策划 项目销售 制作公司寻找及确定 企划 策略公司寻找及确定 媒介公司寻找及确定 活动公司寻找及确定 项目推广定位确定 项目名称、组团名称 项目销售 研发 项目核心推广理