20131114-房地产信托业务风控及实务探讨-徐勇平.pdfVIP

房地产信托业务风控 及实务探讨 中融国际信托 徐勇平 2013年11月14 日 11 一、房地产信托的分类及尽调关注点  二、房地产信托业务的甄选标准 目录 三、房地产信托的兑付风险及应对  四、房地产信托的业务前景 22 一、房地产信托的分类及尽调关注点 33 一、房地产信托的风控要点 房地产信托业务类型 • 开发贷款 • 经营性物业贷款 • 固定资产投资贷款（自持物业装修） • 竞拍土地融资 • 并购贷款 4 融资类业务尽调关注点 开发贷款 经营性物业贷款 固定资产投资贷款 • 在建工程抵押 • 抵押物价值测算 • 还款来源 • 控制抵押率 • 物业或有负债 • 了解真实的使用 • 资金挪用 • 验证租金真实性 用途 • 还款安排 • 还款安排 5 投资类业务尽调关注点 竞拍土地融资 并购贷款 • 并购方的实力要求大过收购项目本身 • 干净的项目公司 • 对项目的历史沿革问题进行彻底的清 • 股东开发经验充足，地块有价格优势 查 或地理优势，以刚需性或改善性住宅 • 按项目本身的价值而不是收购总价款 项目为主 决定融资额度 • 完善监管制度 • 对项目价值进行判断时充分考虑土地 • 持股比例的选择 增值税问题 • 溢价收购部分不能计入项目公司成本 6 二、房地产信托业务的甄选标准 77 房地产信托业务的甄选标准-合作伙伴 • 丰富的开发经验，完整的开发团队 • 股东关系稳定 • 融资方财务状况良好 • 关注融资方合作项目外的还款来源 • 对融资方实际控制人要有深刻的背景 了解