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保障性住房投融资模式研究.doc 7页

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保障性住房投融资模式研究   摘要:当前我国保障性住房需求量巨大,而建设资金主要来源于政府财政,私人资金虽有参与但规模不大、积极性不高,资金问题始终是制约保障房建设的瓶颈。文章分析了我国保障性住房的投融资现状和存在的问题,借鉴国外保障房建设投融资的先进经验,针对中国实际情况,提出了解决我国保障房建设资金不足问题的对策,即房地产投资信托(REITs)模式。   关键词:保障性住房;投融资模式;房地产投资信托基金   保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,主要包括廉租住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、限价商品房和公共租赁房等五大类。我国保障性住房体系的构建始于1994年,但其建设长期落后于商品房的发展。尤其是近十年来,随着房地产投资、住房消费需求的快速增长,城市房价不断飙升、甚至超出了普通百姓的承受能力,进而引发了一系列社会问题。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后,中央开始把保障房视为一项重要的民生问题,并逐步加大对保障性住房的财政投入。2009年全国建设保障房370万套,2010年上升为580万套,2011年达到了1000万套,2012年建设任务为700万套。到“十二五”末开工建设3600万套保障性住房,静态估计至少需要资金7万亿元。这些资金从何而来?当前的相关政策是:住房公积金增值收益部分、土地出让金中不少于10%的比例、市县财政预算安排、中央省级财政预算安排的补助资金。这四项资金来源其实都算是政府财政,但自1994年实行分税制后,责任和收入的不对称引发地方政府财政困难,责任多、压力大,地方政府在保障房建设上积极性一直不高。此外,2011年以来国家开始严格控制高房价,使得地方政府的土地出让收益大幅缩减。保障房建设的资金单靠政府财政是无法保证的。另一方面,由于保障房建设周期长、建设资金投入大、经济效益低等特点,加之保障房产权关系不明晰,企业与政府合作建设保障房的模式不成熟,建成之后经营维修等权利义务还处在探索阶段,故民间资本的参与也存在很大的障碍。   以2011年为例,全国开工建设1000万套保障性安居工程,所需资金约为1.4万亿元,据测算中央和地方政府投入5600亿元左右,余下8400亿元依赖社会机构和保障对象所在的企业筹集。由此可见,政府固然是保障性住房的主要筹资主体,但仍有大笔资金依靠社会机构以及个人的投入,如表1所示。   一、我国保障房投融资存在的问题   在保障房投融资模式上各地积累的经验不多,面临的问题却很多。   (一)政府财政投入难以满足资金缺口   截止2011年11月份,全国财政共投入2110亿元在保障性安居工程上。政府财政投入,尤其是地方政府筹资是我国保障房建设的主要资金来源。地方政府大多把房地产作为支柱产业,土地出让收入更是地方财政的重要来源,而保障房建设需要无偿划拨土地,利润空间狭小,且需要投入大量资金。在当前房地产调控的宏观背景下,地方政府土地出让收入下滑、融资渠道受限,财政支出更加难以满足建设资金需要,保障房的建设规模也被迫下调。为了破解融资难题,各地正在探索各种保障性住房投融资模式,以及利用地方政府投融资平台和其他企业,以发行债券、信托等形式进行保障房项目融资。   (二)市场化融资不足是最大的现实问题   保障房中的公租房、廉租房属于公共产品。由于外部效应的存在,在各保障对象群体边际收益不变的条件下,其市场化融资的不足与保障对象群体收入水平负相关。即保障对象群体的收入水平相对越低,则私人愿意提供保障性住房的动力越低,市场化融资的可能性越小,而避免社会福利损失的弥补性融资额相对越高。因此针对市场化融资水平较低的公租房、廉租房,还需要政府利用转移支付、以及各种创新方式进行资金的补充。   (三)银行信贷的支持力度不够   除了政府财政支出,银行信贷是当前支持保障房建设的另一融资渠道。根据中国人民银行发布的《2011年上半年金融统计数据报告》,半年里金融机构新增保障性住房开发贷款累计908亿元。而以支持保障房建设力度最大的国家开发银行为例,截至2011年年底,发放保障性安居工程建设贷款2136亿元,占全国同业份额的61%。相比保障房建设所需资金的总体规模,银行信贷所占比例仍然较低。而且针对保障房建设项目的信贷政策能否发挥功效,其具体实施效果还依赖于银行对项目成本、收益和风险的评估,以及政府、企业营销策略是否得当。   (四)缺乏法律保障,容易出现寻租   当前的保障性住房融资模式,各项手续复杂,尤其是项目的审批、放资周期长。一旦保障房融资周期延长,势必累及整个项目的保障及时性。在土地出让金净受益融资模式中,地方政府必须经过国税部门、地税部门、地方财政部门等各部门审批核准。而繁琐的手续还使得寻租

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