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516 深圳市建设用地潜力研究——基于对深圳建设用 地现状调查的分析 詹庆明 朱旭辉 秦 元 肖映辉 王承旭 庞前聪 周 俊 徐 源 【摘要】 随着城市建设的飞速发展，深圳市土地资源日益紧缺，剩余可建设用地的稀缺已经对深圳的社会经济发展产生 了刚性约束。本文基于对深圳市建设用地现状的调查，从深圳市建设用地的现状及存在的问题、建设用地潜力进行分析， 并提出盘活挖潜建设用地的途径与策略，以缓解我们当前日益突出的土地供需矛盾、从而保障社会经济持续稳定的发展。 【关键词】 建设用地；潜力；用地存量；储备用地 1 研究背景 深圳市作为我国经济最发达的城市之一，随着城市化进程的加快，经济、人口持续快速增长，城市建设用地 迅猛扩张，目前剩余可建设用地已屈指可数。“如何利用有限的土地资源实现经济、社会长期可持续发展”将成为 实现和谐发展的重要课题。 为此，深圳市规划局于 2005 年开展了全市新一轮“建设用地现状调查与建设用地清理”工作。本文是基于 2005 年建设用地现状调查以及对调查数据进行深入分析后撰写的研究性报告的部分成果，目的以内涵挖潜为重点，旨 在为“建设用地清理”工作提供相关依据，提出未来建设用地利用的策略；并以新一轮深圳市城市总体规划修编为 契机，高起点、高标准制定规划，合理布局，促进建设用地的集约化利用，进一步实现城市的可持续发展。 深圳市建设用地现状及问题分析 建设用地现状 土地总量 此次建设用地现状调查范围为整个深圳市市域范围，土地总面积为 1968.74 平方公里。依照《深圳市基本生 态控制线管理规定》，基本生态控制区、限制区与规划建设区构成深圳市土地利用开发控制的框架。其中，基本生 态控制区面积为 974 平方公里，限制区约 152.39 平方公里，规划建设区约 842.35 平方公里。 现状建设用地规模 截止 2005 年 12 月底，深圳市建设用地总量为 703.48 平方公里，占全市市域土地利用总面积的 35.74% 。其 中基本生态控制区内建设用地 91.17 平方公里，限制区内建设用地 48.24 平方公里，规划建设区建设用地 564.28 平方公里, 。可见，目前建设用地 80%的集中于规划建设区。 建设用地问题分析 用地扩张过快 随着城市枢纽和服务功能不断增强，深圳初步形成现代化城市的基础设施框架；由于产业结构的调整，工业 向中心区以外转移导致新增建设用地迅猛增长。从2001 年到 2005 年，虽然城市经济规模实现了与用地规模的同 步增长，但城市建设用地规模增长速度过快，全市建成区面积由 2001 年的 467.8 平方公里增长到 2005 年的 703.48 平方公里，年均增长率为 10.72%。按照有关部门统计数据，以现有年均增长速度，“十一五”期间深圳市就将耗尽 所有城市可建设用地。 功能结构不尽合理 用地功能结构上，深圳市目前的规模扩张以特区外工业用地的增长为主，而且尚未出现减缓的趋势。与工业 用地高速增长相对应的是体现城市生活功能、反映城市生活质量的绿地及公共设施等用地的比例长期处于较低水 平，尤其是在特区外，工业用地、绿地及公共设施用地的比例为 14:1.7:1。 2005 年底全市工业用地总量 254.75 平方公里，占全市建设用地的 36.12%，远远超过《深标》规定，深圳的 1810 516 土地利用结构中工业用地比例较高，表明深圳目前的产业结构中，第二产业仍然占主导地位，并且已经进入工业 化的中后期阶段。 现状用地结构下即使不再增加工业用地，按照组团规划确定的 2020 年城市建设用地 890 平方公里规模，到 2020 年工业用地比例仍达 29% ，高于《国标》及《深标》的指引标准，也与深圳的支柱产业发展方向和建设国际 化大都市的发展目标不相适应。 布局结构有待完善 按照深圳市相关层次的规划确定的组团式的城市结构，特区三个组团基本保持了原有的带状组团格局；特区 外的组团结构初具雏形，但面临失去控制的趋势，组团隔离带不断受到侵占，造成特区外组团结构日益模糊。尤 其是位于西部轴线的宝安中心组团，与特区南山区和西部工业组团已经基本连成一体；西部三个独立城镇不再是 点状分布的格局，而是