第九章住房金融与房地产税收.pptVIP

（三）规范个人商业用房贷款管理 借款人申请个人商业用房抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。 （四）改进住房金融服务 （五）加强住房金融业务监管 二、个人住房贷款 （一）个人住房贷款的概念 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 借款人必须提供担保，担保的方式包括抵押、质押和保证。借款人不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其担保财产，或由保证人承担偿还本息的责任。 （二）借款人的条件 借款人应是具有完全民事行为能力的自然人。同时必须满足： 1、具有城镇常住户口或有效居留身份 2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力 3、具有购买住房的合同或协议 4、不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30%作为购房的首期付款，享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款 5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人 （三）贷款期限最长不得超过20年 （四）借款合同的变更和终止 1、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同 2、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续 三、经济适用住房开发贷款 （一）经济适用住房的概念 经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。 经济适用住房开发贷款是指贷款人用信贷资金向借款人发放的、用于支持经济适用住房开发建设的贷款。 （二）借款人的条件 借款人为具有独立法人资格并取得建设行政主管部门核准资质证明，有一定资质等级的房地产开发企业；单位组织职工集资自建的经济适用住房，其借款人应为具有承担项目风险能力的企业法人或事业法人，或经法人授权的法人分支机构。 （三）贷款期限最长不得超过3年 （四）贷款担保和保险 借款人必须提供贷款人认可的有效担保。以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的30%以上，并到当地房屋和土地管理部门办理登记，取得房屋和土地管理部门出具的合法证明。 * * （三）计税依据 1、国有土地使用权出让、转让和房屋买卖的计税依据为成交价格。 2、土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，由多交付的人为纳税人 3、划拨土地经批准转让房地产权利时，转让人为纳税人，计税依据是补缴的土地出让金或土地收益。 （四）税率 2、税率 　　比例税率，为3％～5％，由各省、自治区、直辖市人民政府在此规定的幅度内确定适用税率。 　　应纳税额＝计税依据×税率　 * * （四）税的减免 　（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； 　（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； 　（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； 　（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 （5）个人首次购买90m2及以下普通住房，契税调到1％　　 纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于减免范围的，应当补缴已经减免的税款。 * * 9.1 住房信贷 9.2 住房公积金 9.3 房地产税收 * * 一、住房信贷管理 （一）严格审查开发贷款发放条件 1、住房开发贷款对象：具备房地产开发资质、信用等级高 2、项目要求：适销对路，企业自有资金不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证” （二）强化个人住房贷款管理 1、贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款 2、申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3 9.1 住房信贷 * * 　 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 公积金制度是一种住房社会保障措施，具有社会性、互助性、保障性和政策性等特征。 9.2 住房公积金 * * 二、住房公积金管理原则 1、职工个人所有 ? 职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。 2、分工监管 住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。 3、专项使用 用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人