2005年房地产税收政策变动汇总分析.docVIP

税 务 信 息 ------2005年房地产税收政策变动汇总分析 2005年房地产税收政策变动较为频繁，5月份出台了对房地产税收调控政策；近期恢复征收二手房交易个人所得税；北京实行预征15%房地产销售收入征收企业所得税；深圳等城市征收土地增值税等。税收政策的变动将对房地产企业经营、二手房交易等产生重要影响。房地产税收主要体现在四个方面，土地获取时的税收、房地产开发销售时的税收、二手房交易税收、房屋持有人保有房地产时的税收。对此从四个方面我们作了简要的汇总分析。 一、获取土地： 　 根据税收政策规定，土地交易时，对转让方（政府转让除外）需征收5%的转让土地使用权交易营业税以及附加税，纳税基数为转让土地使用权的交易额*5%营业税率及附加税率。获得土地一方需交纳3%-5%的土地交易契税，交税计算基数以转让方的价格。大部分城市对浮动的契税税率执行最低一档3%。持有土地需按级差缴纳土地使用税（费）。　　为了规避土地使用权交易产生的巨大税负，多数企业采取收购土地方企业股权的形式来进行操作，或者是双方出资成立项目公司，这是合法的规避税收负担的办法。如集团多个项目均采取购买股权的方式来进行操作。国税发[1995]156号文件规定：“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”。深圳市政府对以土地使用权作价入股或出资成立房地产项目公司也有政策规定：按照国家有关法律的规定，已经取得《房产证》的土地，进行评估后可以作价出资成立项目公司或入股到其它企业。以土地使用权出资或入股的，不视为转让行为。 以土地使用权投资入股以及转让该份股权，不需要缴纳营业税。 目前获取土地时的税收政策和调控前相比较，没有发生变动。　二、房地产开发销售： 　 中华人民共和国营业税暂行条例第四条规定：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税计算公式： 应纳税额=营业额*税率 这里需要说明的是，房地产销售纳税是按预收款来计算应纳税额，同时除全国统一的5%营业税率外，同时在营业税基础上附加征收城建税、教育费附加费、个别城市还有防洪、人防基金等。城建税率为城区7%，城镇3%。教育附加费为3%。 深圳市人民政府在1995年10月9日[1995]239文：《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》的通知中，规定房地产转让自1995年10月1日起暂免征收教育费附加。免征范围包括房地产开发企业和其它企业。 从目前税局获取的信息，深圳市准备从今年的12月1日起恢复征收教育费附加，费率为3%，就是在营业税的基础上再征收3%的教育费附加费。假定深圳万科地产公司年缴纳营业税为一亿元，会增加300万元的教育附加费。 三、恢复征收土地增值税： 有确切消息，深圳在未来恢复征收土地增值税。从目前看，全国大部分省市都已开征了土地增值税，唯独深圳市尚未开征。从目前已经征收的地区看，大部分实行土地增值税预缴政策，按销售收入的一定比例征收。普通商品房征收0.5%-1.5%，别墅、度假村等征1%-3%。以下是万科房地产开发城市的征收情况。 省、市 开征时间 普通商品房税率 别墅、商业税率 上海市 2003年（各区不同） 1% 1% 南京 2004年4月 1% 1% 苏州 2005年1月1日 1% 1% 无锡 2004年1月 1．5% 3% 广州 2005年1月1日 0．5% 1% 中山 2004年以前开征 0．7% 0．7% 东莞 2004年以前 0．5% 按增值确定征收 北京 1996年1月1日 1% 1% 天津 2005年10月1日 0．5% 1% 沈阳 1994年1月1日 1% 1-2% 长春 2004年10月1日 0．5% 1% 大连 2004年以前已开征 0．5% 1% 鞍山 2004年以前已开征 1% 1% 武汉 已开征 0．5% 3% 成都 2000年以前已开征 0．5% 1% 南昌 2004年以前 0．5% 0．5%-1% 从各地收集的信息看，目前开征土地增值税的地区，存在如下问题： 1、对普通住宅的征收。国务院94年发布的细则中，规定对普通住宅增值率不超出20%的房屋免于征收土地增值税，但现在各地实行按销售收入预征的方式，优惠政策得不到体现。虽然部分省市规定在项目结束后，进行清算，但已经入库的税款，即便达不到起征点，要退回入库税款，难度较大。 2、预征清算。各地区在文件规定先预征，后清算。但由于房地产成本较为复杂，部分企业核算不齐全，不及时进行结算，同时税务人员本身存在水平差异，无法搞清房地产核算成本。预缴过后，不安排清算。如果项目增值率超出销售收入1%的水平，为日后税务检查留下隐患。 四、房地产转让环节： 按现行税制，房地产转让环节涉及到的税种主要包括