物业管理 第2版 教学配套课件 武永春 第二章 物业管理机构及管理规范（2009.8）.pdfVIP

1 主要内容 业主与业主自治机构(★) 物业服务企业 (★) 物业管理人员 物业管理法规和制度(★) 2 3 案例  某住宅小区是2004年5月建成的商品房小区。区内共有5栋 高层，共计约600套房屋。几个楼的底层为商业用房并已出 售。至2005年8月共出售500套。其余房屋产权为开发商所 有，其中50套由开发商对外出租。请问：  该小区是否具备成立业主委员会的条件？  如果可以成立业主委员会，则具体的程序如何？  小区业主委员会应有哪些成员组成？  小区业主委员会是由业主大会还是由业主委员会选举 产生？  底层商业用房的业主，是否也要参加选举大会？ 4 业主的含义(★)与分类  业主，是房屋的所有权人，具体来讲是指：在城市房 屋土地管理机构登记注册，且现有记录表明其拥有某房 屋建筑中一份不可分割的土地使用权和房屋所有权的单 位或个人，以及享有此份业权的注册受抵押人。  业主的分类  按是否自然人，分为自然人业主和非自然人业主  按房屋所有权主体性质，分为公房业主与私房业主  按是否单独拥有物业，分为单独产权的业主和共有产权 的业主 5  业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和 “区分所有权人”  区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建 筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并 就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比 例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物 业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主；  独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。 独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组 织。 6  业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处 分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形 态：  业主独自拥有的物业  业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业， 即公共部位  公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共 有，决策权主体应该是全体业主。 7 业主的权利(★)  按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务  提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议  提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议  参加业主大会会议，行使投票权  选举业主委员会委员，并享有被选举权  监督业主委员会的工作  监督物业管理企业履行物业服务合同  对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情 权和监督权  监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用  法律、法规规定的其他权利