物业管理 第2版 教学配套课件 武永春 第十一章.pdfVIP

物业管理（第2 版） 主编：武永春 第十一章 物业管理纠纷的处理 第一节 物业管理纠纷的种类 第二节 物业管理纠纷的预防 第三节 物业管理纠纷的法律责任和纠纷处理 第一节 物业管理纠纷的种类 一、按照纠纷主体分类 二、按照纠纷内容分类 三、按照物业管理纠纷的原因分类 27454GA 一、按照纠纷主体分类 1.业主与物业公司之间的纠纷 2.业主之间相邻关系引起的纠纷 3.业主、物业公司、开发商之间的矛盾引起的纠纷 4.成立业主委员会引发的纠纷 27454GA 1.业主与物业公司之间的纠纷 业主与物业公司之间的纠纷主要包 括在以下几个方面：物业公司非法侵占 小区绿地等公共场所，侵害了业主共同 权益而引起的纠纷；物业公司服务水平 低，造成管理混乱而引起的纠纷；物业 公司收费不合理，物业财务收支不透明 而引起的纠纷；业主以拒交物业费的方 式消极维权而引发的纠纷等。 27454GA 2.业主之间相邻关系引起的纠纷 相邻关系，是指权利人依法处理不 动产相邻的两个或两个以上权利人之间 在通行、通风、采光等方面产生的各种 关系，以保障其必需的生产和生活。 27454GA 3.业主、物业公司、开发商之间的矛盾引起的纠纷 一般而言，物业管理纠纷主体是业 主与物业公司，而业主与开发商之间只 是基于商品房买卖合同的签订从而建立 的法律关系。开发商卷入物业管理纠纷 的主要原因是开发商存在违反商品房销 售合约的行为，如在出售商品房过程中 进行虚假的宣传、房屋存在质量问题 等，使业主未能获得商品房买卖合同规 定的服务条件，从而引起的物业管理纠 纷。 27454GB 4.成立业主委员会引发的纠纷 按照《物业管理条例》规定，对新 建商品住宅，在业主、业主委员会选聘 物业公司，并与选聘的物业公司签订的 物业合同生效之前，由建设单位选聘物 业公司，负责物业的前期管理工作。但 在实际操作中，造成原物业公司将失去 提供该项服务的机会进而影响经济收 入，因此业主委员会的成立可能会受到 原物业公司甚至房地产开发公司的阻 挠，从而引起纠纷。 27454GB 二、按照纠纷内容分类 1.服务费纠纷 2.管理权纠纷 3.物业服务合同效力纠纷 4.代缴代收纠纷 5.管理责任纠纷 27454GB 1.服务费纠纷 服务费纠纷是指因物业服务费的交 纳、收缴问题而在业主与物业公司之间 产生的纠纷，这类纠纷是最主要的物业 管理纠纷形式，占物业管理纠纷的最大 比例。 27454GB 2.管理权纠纷 (1)业主占用共有场地、公用设施，搭建 自用设施妨害物业管理秩序，物业公司 要求业主排除妨碍、恢复原状，并赔偿 损失。 (2)业主违反物业服务合同或管理规约的 约定，进行装修或使用不当利用专有部 分行为，损害共用部位、公用设施设备 行为，妨碍物业管理秩序，物业公司要 求业主承担民事责任。 27454GB 2.管理权纠纷 (3)业主在小区内饲养动物，妨害物业管 理秩序，物业公司要求业主停止侵害行 为，排除风险。 (4)物业公司违反合同约定或违反法律法 规规定，利用共用部位、公用设施营 利，损害业主的合法权益，业主委员会 要求物业公司恢复原状、并返还不当得 利。 27454GB 3.物业服务合同效力纠纷 (1)建设单位指定的业主委员会与物业公 司签订物业服务合同，单个业主或部分 业主