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城市规划对城市地价影响研究 摘要:随着城市化进程的不断加速，研究城市规划对城市地价影响的作用机制，合理的编制城市规划意味着对某些土地赋予大的开发价值， 不但能够保证城市土地的高效合理利用，而且能够提高城市地价整体水平。 关键词:城市规划;城市地价；影响 随着市场经济的发展，土地经济规律研究的深入，人们已开始认识到城市地价不仅仅是指目前土地利用结构下的土地价格现状，更为重要的是土地未来发展溢价，即规划预期地价。目前的土地价格，主要由土地取得成本、土地开发成本和政府的土地收益三个部分构成,，土地取得成本、土地开发成本相对较为固定，政府的土地收益因出让金的高低有弹性。决定土地基本价格的重要因素是对土地的供求状况。从城市整体层面上看，城市未来地价的高低 主要取决于城市土地配置的合理程度、用地功能布局及城市基础设施的发展水平，以及城市建设总体容量控制标准，这些主要是由城市规划决策决定的。从城市局部地域来看，地块的使用功能、开发强度及环境控制等决定地价的因素也取决于具体的规划控制要求。因此，以土地利用规划为主体的城市规划往往在很大程度上影响着城市土地价值的高低。 不同城市规划阶段对地价的影响有很大差异，其中对城市地价影响较大的主要是规划纲要、总体规划及控制性详细规划。规划纲要对地价的影响规划纲要是一种策略规划，它主要通过确定城市发展政策，影响供求关系，城市间地价的差异主要是由城市宏观区位条件、经济发展水平、投资条件、产业结构、聚集规模等因素决定的，城市地价水平上涨度取决于城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度。1.1 城市社会经济发展政策及发展前景的影响规律，而且可以通过综合分析地产增值与用地规划控制的关系，在规划中有目的地调整影响地价的基本因素，使城市用地向最有效利用方向发展，以获取最佳土地使用效益。1.2 土地利用政策的影响。由于城市土地供求矛盾始终存在，土地市场供求关系直接影响土地价格的波动。土地供给增长，需求不变，则地价下跌；土地供给减少，需求增加，则地价上升。当城市发展采取保护农田的政策时，意味着土地供给 受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，地价的整体水平将会上升。规划若限制某一特定用途用地的总数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的土地价格发生影响。1.3 城市基础设施投资政策的影响。由于生地很少直接进入市场，在市场上交换的一般都是经过开发的，具有某些基础设施的熟地，因此包括运输系统、供水排污、电力电讯、能源等基础的发展策略及投资政策对地价有很大的影响。尤其是交通运输与城市土地利用具有密切的共生关系，能否提供足够的交通服务，形成一套高效率、多功能、符合环保原则的运输系统，是关系到城市地区土地价值水平能否提高的关键因素。综上所述，规划纲要阶段所确定的城市发展速度土地需求量预测，新发展区的选择，土地供给的数量及分布，土地开发程序和分阶段土地投放量的安排，基础设施投资区位等，不仅会对未来城市地价的整体水平，而且会对地价分区变化情况产生直接的影响。2 总体规划对地价的影响总体规划包括城市职能、土地利用和空间布局、规划区范围、城市发展战略、城市人口等，主要从宏观层次上对城市土地价值起着主要的影响作用。2.1 城市职能与规模对地价的影响。城市职能类型及主导职能的差异，是决定城市地价水平的一个重要因素。因为城市职能影响到城市土地使用的构成，而不同性质的土地使用经济效益是有很大差异的，且多种职能的共同存在，更能强化城市发展的聚集效益。现代城市职能中第三产业所占的比重越重，如金融贸易、信息展览、经营管理、旅游服务、商业零售业水平越高越发达，则地价水平越高。规划确定的城市发展规划控制对城市地价水平也有一定的影响。规模越大，聚集经济效益越明显，土地级差收益也愈高，且按我国城市土地使用现状，城市规模越大，人均用地指标越低，意味着土地供给与需求的缺口愈大，土地资源短缺情况越严重，地价水平也会越高。2.2 城市用地布局结构对地价的影响。城市土地使用结构，是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。不同性质的用地价差是普遍存在且差别很大。一般来说，商业类用地地价最高，住宅次之，工业用地最低，因此规划确定的城市用地构成与地价总体水平及地价总量密切相关；地价总体水平与商 务和商任用地的比重呈正相关，而与工业用地的比重呈负相关；商务、商任用地在城市中的比重主要取决于城市职能特点及规划用地功能分区，用地结构的合理化既有赖于土地价值的经济调节，也有赖于城市规划的技术调节，城市规划在遵循充分发挥土地使用效益 的原则下优化城市用地结构将有利于提高城市地价的整体水平。2.3 城市空间结构对地价的影响。区位地价级差是导致城市空间结构演变的基本动因之一。反之，城市规划所确定的