物业管理纠纷案件增多的特点、成因及相关对策.docVIP

物业管理纠纷案件增多的特点、成因及相关对策 ——以如东县人民法院为例 作者： 朱琳军 ?? 发布时间： 2011-05-19 09:38:38 ?近年来，随着县域经济的快速发展和农村村民向城镇居民转化的步伐的不断加快，物业管理公司也如雨后春笋般发展起来。以如东为例，在2005年时，该县尚无一家正规的物业管理公司，而今已经猛增至十多家，物业管理行业的兴起促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，同时也引发了大量矛盾纠纷，其中有部分纠纷便诉至法院。 ????一、物业管理纠纷案件的特点 ????1、案件数量呈逐年上升趋势。2008年-2011年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：2008年12件，2009年24件，2010年45件，2011年第一季度 75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有131件，占总数的83.97%，业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。 ????2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。 ????3、诉讼主体比较单一。主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。 ????4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%，调解结案38件，占总数的24.35%，撤诉82件，占总数的52.56%。 ????5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。 ????二、物业管理纠纷案件增多的原因 ????1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。 ????2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。 ????3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。 ????4、业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。 ????5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。 ????三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议 ????1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议有关部门积极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。 ????2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广大业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。 ????3、加强对物业管理企业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。 ????4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。 ????5、建立物业管