丽都二期内部团购.docVIP

海情丽都二期内部团购整合方案 整合营销目标 整体目标：规避市场风险，快速出货，加快资金回笼 阶段商品住宅市场简析 项目名称 总套数 已售套数 剩余房源 入市时间 销售率 报价均价 怡和花园 3442 500 2942 2011-1 15% 3500 紫金城 1600 64 1536 2010-12 4% 4900 锦绣花园 2600 300 2300 2011-6 12% 3400 君临华庭 528 304 224 2009-9 58% 4800 阳光花园 516 60 456 2011-2 12% 3900 海韵豪庭 960 75 885 2011-5 8% 4300 新宇新苑 312 60 252 2011-5 20% 4100 文昌阁 168 53 115 2011-3 32% 4650 九州方圆 242 51 191 2011-5 21% 3450 海情丽都 516 127 389 2010-12 25% 4300 海情康城 1172 8 1164 —— —— 4500 奎星苑 1000 0 1000 —— —— 3400 合计 13056 1594 11454 —— 12% 4100 市场供应量 从市调情况来看，截至2011年6月兖州在售主要商品房项目，房屋总量约1.3万套，其中已售房源约1600套，占供应总量的12.3%，剩余房源总量达1.15万套。其中偏政策性住房6242套，占供应量的55%。 根据2011年5月兖州商品住宅328套销售量统计计算，市场剩余房源需要35个月才能完全销售。目前兖州市场整体住宅供应已远远高于市场需求。 销售价格 截至6月，12个主要商品房项目报价均价约4100元\平米，各案场平均优惠幅度约为3%——5%，故成交均价约为3895——3977元/平米。 其中偏政策性商品房均价3433元\平米.低于市场均价约13%。政策性住宅的低价销售，对商品房价格形成冲击，市场价格已开始出现明显松动迹象。 小结：市场竞争现状及宏观走势分析 在目前市场背景下，加之宏观调控政策逐步落实，市场客户对住宅销售价格敏感度逐步增强，预期市场价格会有所下降，故持币观望。偏政策性住房的大量入市，更分流了市场主要购买客群。使得商品房竞争力快速下降。反应在市场层面主要体现在以下两点： 3．1、阶段商品住宅成交量快速下滑 君临华庭上半年月均成交约5—6套，紫金城高层近1600套，只成交64套，月均成家不足10套，新盘阳光花园，海韵豪庭平均销售率约10%。 3.2、各开发企业为回笼资金，采取变相降价方式，快速销售，市场价格出现松动迹象，紫金城内部销售（华勤中高层，内部补贴50%房价款，普通员工享受内部特惠价2900—3000/平米），君临华庭（赠送价值1200—1500/平米精装修，变相降价） 综上来看，市场即将出现大规模的价格竞争，各个开发企业为规避市场风险，纷纷卷入价格战，争夺客源，快速销售，回笼资金。 本案销售情况分析 1、已完成签约额 产品 套数 面积 销售额 高层（含X11） 140 16022 商业 19 2041 多层 8 999 3278225 车位 26 —— 2340000 小计 —— 17373 截至2011-6-10案场共完成签约高层签约套数140套（含认购） 2、二期剩余产品分析及销售难点分析 产品 面积 预期均价 可售套数 可售额 X4 X8 X9 X10 D12 21620.43 4200 175 X11商住 7942 4300 47 X11商业 5000 8000 —— D4 D8 D11 16890 4250 163 小计 51922 —— 389 236737100 截至6-10日案场全部剩余房源总值约2.38亿元。 2.1、已开盘剩余房源 楼号 X4 X8 X9 X10 D12 小计 可售户数 32 25 27 38 53 175套 可售面积 3994.74 3237.85 3391.10 4697.28 6299.46 21620.43 已开盘房源销售135套，剩余房源合计175套，销售率为43.5%， X4 X8低楼层为118平米中小面积三居，销售率较高。X9 X10 D12，低楼层99平米两居销售率同样较高，剩余较多户型为137平米A户型。 11层以上（含11层）剩余房源110套。销售均价约4521元\平米。高层房源销售只有13套。销售率只有10% 销售难点 43.5%的销售率，致使剩余房源过多，直接影响项目后期销售进度。 剩余房源面积大、总价高且户型格局存在一定问题。1