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承租人优先购买权探析 　　摘要：本文针对2009年公布施行《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》中的承租人优先购买权制度进行了简要的剖析和研究,以期揭示条文背后所蕴含的法理,分析制度制定的意义,评析此项制度的得失。 　　关键词：房屋租赁承租人出租人损害赔偿 　　随着我国市场经济的高速发展,以及在住房制度改革日益深化的推动下,房屋租赁市场迅猛发展,租赁范围扩大、租赁方式多样化,此中也涌现出了不少新问题。针对这种情况,我国最高人民法院于2006年9月着手《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的起草工作,并于2009年6月22日通过,于同年9月1日正式实施。本《解释》第21条至24条,对承租人的优先租赁权问题作了规定。 　　承租人优先购买权是法律赋予承租人的一项权利,也称为“先买权”,是承租人享有的依照法律规定在同等条件下先于他人购买租赁房屋的权利。是法律为了简化交易程序,保障承租人利益而制定的。 　　一、承租人优先购买权的性质 　　关于承租人优先购买权的的性质学术界有不同的理解,主要有两种分歧: 　　(一)形成权①与期待权 　　该观点认为承租人仅凭自己单方面的意思表示即可以在同等条件下与出租人订立房屋买卖合同,无需征得出租人的同意。 　　期待权是指将来有取得与实现的可能性的权利,承租人的优先购买权是指承租人对租赁房屋的优先取得有期待的权利,待一定的条件成就即出租人出卖房屋,便可在同等条件下优先取得房屋的所有权。 　　我们认为将承租人的优先购买权定位为形成权更有利于承租人利益的保护,形成权使得承租人不必经过出租人的同意便可与之订立合同,打破了合同的各项事项必须经过相对人同意的原则,而期待权不具有这种性质。 　　(二)债权性与物权性 　　德国法将优先购买权分为物权性的优先购买权和债权性的优先购买权,物权性的优先购买权是指能对抗第三人的优先购买权,而债权性的优先购买权则是不能对抗第三人的优先购买权。我国《民通意见》第118条采取了物权性的优先购买权的学说。但是我们认为应将其定位为债权性的优先购买权,这样不仅可以放松对出租人处分权的限制,还可以调和民法动的安全与静的安全。 　　二、本《解释》对承租人优先购买权的规定 　　《解释》第二十一条至二十四条是关于承租人优先购买权的规定。第二十一条规定侵害承租人优先购买权的损害赔偿;第二十二条是对租赁房屋抵押权人实现抵押权时如何保护承租人优先购买权的规定;第二十三条是租赁房屋拍卖时承租人优先购买权的保护;第二十四条是对承租人行使优先购买权的限制规定。 　　本《解释》第二十一条首先,明确规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。这是对善意第三人利益的保护,善意第三人基于对物权登记的信赖与出租人签订的合同应被认定为有效。其次,确定了出租人的损害赔偿责任,即出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人虽不能主张合同无效,但可以要求出租人承担相应的损害赔偿责任。 　　抵押权是从抵押物的交换价值中优先受偿的权利,所追求的是抵押物的交换价值,不要求转移抵押物的占有,也不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权利,并以同等条件为权利行使的要件。从这两种权利设置的目的上看,行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时,并不影响承租人的优先购买权。承租人若想购买租赁房屋仍可以在同等条件与出租人订立房屋买卖合同。同时承租人优先购买权的行使也不会影响抵押权人实现债权,抵押权人仍可以从抵押物的价值中优先受偿。因此,本《解释》规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时,依法保护承租人的优先购买权。 　　本《解释》对以拍卖租赁房屋方式实现抵押权做了专门规定,即第二十三条:“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按此规定,以拍卖方式出卖租赁房屋,承租人仍享有优先购买权。出租人和拍卖行有义务在拍卖五日前通知承租人,若承租人不参加,则视为放弃优先购买权,法律无需再对其优先购买权进行保护。 　　任何权利的行使都是有限制的,承租人的优先购买权也不例外,本《解释》第二十四条规定了四种行使承租人优先购买权的例外情形:(一)房屋共有人行使优先购买权的。法律规定房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权,目的在于简化物权关系,维护共有关系的稳定性。(二)出租人将房屋出卖给近亲属情形。我们认为将出租人近亲属的优先购买权作为承租人行使优先购买权的例外情形不妥,此条规定虽有利于促进家庭和睦和社会稳定,体现社会主义和谐社会的基本理念。但因其与其他国家的规定不同,因