2005_深圳_长城宝安项目_市场.pptVIP

谨呈：深圳市长城地产（集团）股份有限公司 本报告的主要内容 本报告的主要内容 深圳近期以城市干线及有轨交通为导向的新一轮城市发展 1999年10月，总长9.66公里的滨海大道全程贯通，把福田至南山的距离缩短在20分钟之内，彻底打破了南山与罗湖、福田的时空距离，南山地产的价格即刻开始变化。 交通缩短了区域之间的距离，使南山房地产的供应量比重从15％左右，上升到25％，2003年更是占到全市的36.63％ 随着特区内用地的日益减少、西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动，房地产“西移” 和“外移”的发展趋势将会越来越明显。2004年宝安房地产供应量比重达到21.75％。 轨道交通加速关外两区与特区内的一体化进程 《深圳市轨道交通近中期计划》，深圳到2010年将投资690亿元建成包括地铁、城铁和轻轨在内的249.39公里轨道交通，打造大运量、高速、准时、安全、环保的公共交通 深圳建立的较为完善城市轨道交通系统将覆盖特区内各区、特区外所有功能组团的核心区域及特区外20个镇中的15个，加速关外两区与特区内的一体化进程 有轨交通的建成通车，将快速扩大宝安的辐射范围 更大的辐射圈及价格优势将为其发展带来更多的投资和需求 宝安房地产发展周期 根据对宝安区销售面积与供应面积的比值、价格指数的研究分析，并结合我们的访谈，我们将宝安区房地产发展分为4个周期： ⑴、1992年前 ⑵、1992～1998 ⑶、1998～2002 ⑷、2002至今 1996年之前无官方的统计数据，故只列出1996年后的数据 城市化推动宝安区商业快速上升，但仍与其经济强区的地位有差距 宝安区商业的增长速度04年明显高于全市水平，这与其04年房地产市场快速增长有较大关系 但商业所占比重，与宝安GDP达到786.16亿元经济强区地位有差距 本报告的主要内容 土地出让的战略部署向关外转移，宝安未来房地产将有很大提升空间 房地产是建立在土地的基础上。深圳土地出让的战略部署向关外转移，也意味着宝安未来房地产将有很大提升空间 土地供应主要集中在宝安、龙岗两地，占全市土地供应的绝大部分，其中04年宝安占65.46％。南山、福田、罗湖近三年只有少量住宅用地出让。这些说明了政府在控制土地供应的同时，也在引导房地产开发的战略部署往关外转移，宝安更是其中的重点 旧城区未来土地供应新焦点——旧改项目 旧城区及周边改造项目分布情况 长城项目周边有许多旧改地块，预计在未来1、2年将会开工，这对长城项目构成一定的竞争。在区位优势上，22区对长城项目竞争最大。 长城项目有绝对资源，位于商业圈中心及面向大公园，而且规模最大。 本报告的主要内容 深圳市房地产市场——整体需求强劲，关外价格增长迅猛 宝安区房地产市场分析 一、销售量稳步上升 销售面积为170.88万平米，占全市销售总量的20.8% 供销在全市房地产市场中的份额稳步上升 二、供给略大于需求 2004年市场供应及销售的有较大增长，分别增长31.88％、14.10％，预售面积比销售面积多6.25万平方米。 按照理想状态，虽然预售面积增长远大于销售面积，但同期销售相对预售还存在9.20的差额，说明还有部分客户是在消化市场往年的存量。 预售面积25％～30％是市场热点的一个临界值，宝安逐渐在向临界点靠近 从趋势图，我们可以看出1995年底到2000年，福田区做为整个深圳的市场热点，其预售面积占市场的比重稳定在25％～30％ 而2001年后，市场热点转移至南山区，其近3年来预售面积的市场分额也保持在25％左右 因此，预售面积25％～30％是市场热点的一个临界值，而目前宝安区发展迅速，2004年宝安区预售面积所占分额已经达到21.75％，接近市场热点的临界点 片区房地产市场总体特征 新中心区楼盘销售分析 新中心区在售楼盘户型统计——集中在86～120平米之间的小三房 新中心区市场供给集中在90-120平；60-80万总价幅度内。C区公寓的总价控制在40万以内 新安区——配套成熟、商业中心、宝安情结为主要卖点 1、新安楼盘主要集中在交通干线两边，即宝安大道、广深公路、前进路。这些区域与宝安初期政治和产业的聚集是一致的，同时也是居民最集中、配套最全、交通较完善的区域。 2、新安区这两年推出的楼盘销售状况良好。楼盘推出基本在5个月左右可以完成大部分销售 3、客户以当地人为主，辐射西乡、沙井等镇。由于前两年没有较好的楼盘推出，积累了大量的购买力。这两年推出的楼盘基本填补了中层需求的空缺。 4、成熟的配套、商业的中心、宝安的情结文化成为宝城区的基本卖点。 新安区楼盘销售分析 新安区楼盘户型统计 市场供给集中在90-120平；60-80万总价幅度内。C区公寓的总价控制在40万以内 在售楼盘价格特征 本报告的主要内容 有购房需求的消费者占有效问卷的