房企融资纠纷(一).docVIP

2000年以来涉房企融资纠纷案件情况分析 ——以两次金融危机、五次政策调控为视角 前言 自1998年国务院逐步停止住房实物分配、推行住房分配货币化以来，我国房地产行业步入市场化轨道，且程度日益加深。与此同时，我国房地产市场的影响，调控打压导致市场的调整和快速繁荣停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化购房退税2004年期房限转政策停办期房转按揭对居住未满一年的普通房屋交易征收5％营业税及附加税稳定房价上升到政治高度上调存款准备金率严格限制外商投资房地产连续下调存贷款利率契税税率1%；首付，城市房产市场限外令松动土地款首付1997年下半年来，我院受理的涉房企融资纠纷一审案件大幅上升，危机持续的1998年和1999年亦维持在高位，直到2001年，每年涉房企融资纠纷均保持在一审涉企业融资纠纷案件数的32%以上。除了金融危机外，之前的国家宏观调控、银行剥离不良资产实施股份制改造等都有一定影响。 该阶段相关案件反映出的情况是： 1、涉诉房企性质多元化。因当时房地产企业资金实力均较弱，故在内外不利形势的夹击之下，相关企业资金链紧张甚至断裂的情况屡有发生，涉诉房企既有央企、国有工业企业利用闲置厂房开办的房产公司、区属房产开发企业，还包括上市公司、民营企业、三资企业、异地企业等。其中不少为知名房企，如绿地集团、商业网点等。 2、造成了多个烂尾楼项目。如上市公司“商业网点”当时四面出击，造成资金链断裂，相关项目都成为沪上知名的烂尾楼。 3、房企高度依赖银行贷款。当时房企资金来源中银行贷款占九成，其余还包括企业间借贷、信托公司直接借款（当时信托公司运作尚未规范，也能直接向企业放贷），从股市融资的仅占极少比例。 第二阶段（2002年至2005年）——大幅回落。 自2002年起，我院受理相关案件的比例呈下降态势，由2001年的33%直线下降到2002年的18%，虽然期间2003年曾因周正毅案造成比例一度反弹到25%，但总体上来看趋于回落，2005年甚至降至7%。其主要原因在于国家积极扶持房地产政策的效力逐步显现，我国房产市场自2001年起企稳回暖，渐入上升通道，各房企资金回笼快、利润高。 该阶段相关案件反映出的情况是： 1、所涉房地产企业大都以开发商业办公楼宇居多。 2、民间资金大举进入房地产市场。期间，我院受理了多起民间借贷纠纷。 3、涉案房企呈集中态势。如兴业房产、东兴置业、宏兴房地产、复兴城公司等。而国有大型房企自2002年来已基本未成为相关案件的被告。原因主要有：（1）国有大型房企受到政府扶持和政策倾斜，银行贷款在资金、利率等方面享受优惠，同时在多年的房地产大牛市中赚取了足够利润，抵御风险能力和承受资金压力的能力明显提高；（2）大型企业已在境内外上市，还有的通过信托等方式融资，渠道较以往拓宽。（3）也有部分企业或因项目太多造成资金链断裂、或因控制人涉嫌犯罪而未能从房产牛市中获益。 第三阶段（2006年至2010年9月）——有所回升。 自2006年起，相关案件比例有所回升，06年至08年期间基本保持在14%以上，2009、2010年均超过25%。这主要与国家出台的相关房地产调控政策加强有关，部分实力较弱的房地产企业资金趋紧。 该阶段相关案件反映出的情况是： 1、房地产企业的融资渠道多元化。银行借贷不再是房地产企业唯一的输血管，典当、民间借贷、企业之间借贷、信托等日益成为重要的融资渠道。 2、中小商业银行成为催收贷款的主力。该阶段四大行除农行外，基本已完成股份制改造、剥离了以往坏账，因此与前两阶段中四大国有银行占原告60%以上的情况相比有所下降，基本维持在25%左右。而浦发银行、兴业银行等中小商业银行催收贷款力度增强。 3、中小民营房地产企业资金链断裂现象频发。经过几年政策调控的“大浪淘沙”，房企资金实力和风险承受能力显现两极分化之势，加之受金融危机及2008年房市低迷影响，部分中小房地产企业特别是民营房产企业于2008年下半年销售陷入停滞，资金链面临断裂，部分企业甚至面临“崩盘危险”。