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资金约束房企的外部贷款融资问题研究 摘要：资金约束存在于大多数房地产企业，为了解决资金问题，房企通常采取外部融资。文章借助博弈论的思想，建立了银企借贷单期博弈模型，研究发现银行在房企的瞒报概率小于一固定值时才给予其提供贷款融资。 关键词：资金约束；房地产企业；博弈；融资 2010年，房地产开发企业的资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元。由于大多数房地产企业存在资金约束的情况，其最直接的融资方式是向银行贷款。但是，并不是所有的房地产企业都能够贷到款。相反，有的房地产企业为了能够贷到款，隐瞒业绩，贷到款，最后还不上，导致银行呆账坏账，导致金融业受挫，影响我国整体经济的健康发展。为此，本文借助博弈论的思想，建立了银企借贷单期博弈模型，分析了银行与房企的最优策略间的相互关系。 一、模型建设 按照博弈论的假设，建立银企之间的博弈模型，假设贷出银行为博弈方1，贷入房地产企业为博弈方2，银行有两种策略可以选择：贷款和不贷款；房企也有两种策略可以选择：瞒报和不瞒报。作为理性经济人，他们都有自身利益最大化的行为理性，由于现实中两者各自利益上的权衡和决策，使得他们具有如下的博弈支付矩，其中银行可以选择“贷款”和“不贷款”两种策略，采取“贷款”时，银行可能收回成本加利息c+r，也可能亏损c，这主要取决于房企的业绩情况。房地产企业也有两种策略可供选择“瞒报”和“不瞒报”，如果房企“瞒报”，它必须承担事发后的风险成本r，r同时是银行的收益（rc），并处以f的罚款；如果“瞒报”没有被“核查”到，房企将获得额外收益e（er）。 二、模型的研究和分析 根据表1中收益数字下所画短线和箭头的方向可以知道,这个博弈过程不存在纯策略纳什均衡。因为假设房企选择“瞒报”的策略,那么对银行来说最好的策略选择是“不贷款”,这样可以减少银行收不回账的损失；但当银行选择“贷款”时,房企的正确策略就是“瞒报”，而不是“不瞒报”策略。既然房企选择“瞒报”,当然银行选择“不贷款”比较合算,而房企“不瞒报”时,银行就会选择“贷款”策略,这样可以获得更大的收益。这样重复下去,永远不可能停止,无论从哪里开始都是一样的。因此这个博弈在一次性博弈中也没有自动实现的均衡性策略组合,更无法预测到博弈的最后结果。 因此，该博弈中两博弈方的决策原则是不能让对方预先知道或猜到的，应该以随机的方式选择策略，并且随机选择两种策略的概率不能让对方有可乘之机。因为只有这样，他们才能最大化自己的利益。 我们假设房企以概率m选择“不瞒报”和以概率1-m选择“瞒报”，银行以概率p选择“不贷款”和概率1-p选择“贷款”，那么根据上述决策原则，银行选择“不贷款”和“贷款”的概率为p和1-p，一定要使房企选择“不瞒报”的期望收益和“瞒报”的期望收益相等，即： p(-f-r)+(1-p)(e-r)=p·0+(1-p)·0① 简化可得： p(f+r)=(1-p)(e-r) 即：p=② 这就是博弈方1（银行）应该选择的混合策略。可以看出，如果对房企“隐瞒”策略时的惩罚加大，即f增大，就减少了银行的不贷款概率。换句话说，就是隐瞒的房企少了，银行贷款的概率增加了，市场上都是业绩好的房企，市场一片欣欣向荣，不存在“坏币驱逐好币”的现象。从而，可得下面命题成立。 命题：银行贷不贷款的概率与惩罚房企的金额成正向关系。 同理，博弈方2（房企）选择“不瞒报”和“瞒报”的概率为m和1-m。也应使博弈方1选择“贷款”的期望收益和选择“不贷款”的期望收益相等，即： m(-c+r)+(1-m)(-c)=m·0+(1-m)·0③ 同理可得： m=④ 这就是博弈方2（房企）的混合策略。 当博弈方1以(p*,1-p*)的概率随机选择“不贷款”和“贷款”，博弈方2以(m*,1-m*)的概率随机选择“瞒报”和“不瞒报”时，由于谁都无法通过单独改变自己随机选择的概率分布改善自己的期望收益，因此这个混合策略组合是稳定的。这就是本博弈惟一的混合策略纳什均衡。其中： p*=，m*=⑤ 由①式知，若p*=0时，表示银行“贷款”，此时房企“瞒报”的期望收益大于“不瞒报”的期望收益，即e-r0。 类似地，若p*=1时，表明银行“不贷款”，此时，房企“瞒报”的期望收益小于“不满报”的期望收益，即-f-r-c。 类似地，若m*=1时，表明房企“瞒报”。此时银行的“贷款”期望收益小于“不贷款”的期望收益，即0r-c。 从而，由上述分析可知：如果房企的“瞒报”概率大于m*，则其收益大于零，银行必然会选择“不贷款”策略。所以，为了防止银行“不贷款”，房企就会选择“不瞒报”的概率大于某一临界值m*。此时，银行必然不会“不贷款”。显然m*越小，银行越不会“不贷款”，但m*越小，房企的收益就会越小。所以，企业权衡的结果必然会选择以概率m*的“不瞒报”策