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房价与城市空间形态在房地产税中的应用 赖琳玲曹亚琨 摘要i近期国家税务总局等部委组织编写了《中国房地产税收政策研究》报告，国内少数 城市作为试点正在进行税收价值评估研究。各个城市在征税工作中遇到许多实际问题，如何确定房 地产税的“评估价值”是其中核心需要解决的问题之一。本文探讨了为开征房地产税，考虑各城 市房价特点，进行城市中各区域价格和单位物业的价格差异性分析，在确定各城市实施房地产征税 的“评估价值”时显得尤为重要。本文还以深圳市为例，从深圳市房价与城市空间形态的表现特 征研究出发，提出了在深圳市征收房地产税宜选择单宗评估的观点，并通过采用GIS自动估价系统 对500宗物业进行模拟评估，提出有关技术操作建议。 关键词：房地产税评估价值房价城市空间形态 1 问题的提出 我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，其中包括土地增值税、城镇土地使用税、 耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。目前房地产业的快速发展令房地产税的讨论成为 关注焦点，追溯我国房地产的税收政策、税收体系，房地产的相关法规严重滞后，尤其在税法 方面基本停留在20世纪80年代中期，虽然后来出台了土地增值税和契税有关法规，但并没有对 房地产的税收体系进行全面整合，而是因20世纪90年代初期，中国局部地方出现房地产泡沫而 进行的局部调整。 近期国家税务总局等部委组织编写了《中国房地产税收政策研究》报告，报告中指出，在健 全和完善房籍管理体系的基础上，将来开征房地产税要按评估值征税，同时提出先在少数城市进行 试点，不断总结试点经验的基础上加以调整，最终在全国范围内推行。 本文通过分析目前房地产征税办法的局限性，以深圳市为例，从深圳市房地产价格空间分布特 征研究出发，提出在房地产征税中，作为重要征税依据，评估标准的制订应充分考虑当地城市房价 与城市空间形态的差异性而给予合情合理运用的观点。 2 目前房地产征税办法的局限性 目前房地产税计税有按原值、评估值、租金、面积等多种方式，从物业原值、面积作为计税依 据，已不能反映出财产实际的市场价值，存在当年登记原值偏低，现在物业价值升高的事实，同时 也存在当年购买原值偏高，现在市场价值走低的现象。由于按房地产评估值征税能比较客观地反映 房地产价值和纳税人的承受能力，同时，随着经济发展和房地产市场的变化，房地产价值随之上下 浮动，评估值也会动态调整，体现了纳税公平性原则，借鉴国外发达国家房地产税制，以“评估价 ．厂、 值”作为房地产税征收的依据将会成为未来发展趋势。 房地产具有明显的地域性，因此房地产税也存在明显的地域性特征。各城市在确定房地产“评 估价值”时存在着理解和现实的差异。以试点城市之一南京市为例，该城市在制订房地产纳税价值 评估时，基本思路是：将南京市按区域划分为几个片区，每个片区选择样点物业(以住宅物业为 例)，确定每个片区标准“评估价值”，并建立评估修正体系，包括个别因素、区域因素、年期修 正系数，通过系数调整确定纳税物业的“评估价值”。 这种方法操作比较简单，比较适用于当地情况，但在其他城市推广使用，可能存在一定局限 性。中国各个城市房地产市场处于不同的发展阶段，ffii且市场化程度有所区别，各城市房价与城市 空间形态存在各自特点和明显差异性，我们研究发现，这可能是影响各地在确定房地产税的“评估 价值”时考虑的重要因素之一。 以深圳为例，我们研究发现，由于深圳市房地产市场正处于快速发展阶段，各行政区和片区 之间房地产价格差异大，同一小区物业随着产品、景观资源、设计风格、楼龄等不同，价格差 异很大。我们以深圳市罗湖区约500宗物业为实例，进行了征税模拟评估，提出作为试点城市之 一，应根据深圳市房地产市场发展情况和房价分布形态，而采用有深圳特色的评估思路和解决 途径。 3深圳市房价及空问形态分布特征 作为改革前沿城市，深圳市房地产市场经过了20多年的发展，形成了如下特征： 3．1 深期I市六大行政区三级市场房价迥异。价格分布广 深圳市分为罗湖区、福田区、南山区、盐田区、龙岗区和宝安区六大行政区，各区经济发展、 历史沿革、产业基础设施及情况、城市规划和资源分布等条件不同，形成各自价格分布特征(见图 l、图2)。 价格区域专题图例