第四章 房地产权关系 《房地产法学》（第三版）课件.ppt

第四章 房地产权关系摘 要 第一节 我国的房地产权关系 房地产权结构的一般理论 我国现行房地产权制度安排 建设用地使用权终止与房屋所有权之关系 第二节 房地产权关系：房屋产权的取得 建筑过程中的房屋（在建工程）独立性问题 建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变 不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关系 第三节 不同类型房屋的所有权：建设用地使用权对房屋所有权的影响 农村房屋和城市房屋 房地产权结构的一般理论 房屋和土地权利的两种安排 房地权利合一 房屋及其所占用土地被视为一个物 房地权利分立 房屋和土地被视为两个物 房屋和土地权利分立的两种规则 现代地上权制度 设立地上权，是为了取得对建筑物的所有权 建筑物所有权＋建设用地使用权 现代地上权原理可以适用于我国建设用地使用权制度 我国现行房地产权制度安排 我国建设用地使用权制度：兼与地上权比较 建设用地使用权是独立登记的土地产权 建设用地使用权具有独立流转的属性 建设用地使用权具有统一性 我国实行房屋独立登记 房屋所有权与建设用地使用权一致原则 主体一致 一同处分 主体一致原则的必要性 房地实物上结合关系的必然要求 房地产权不一致及其处理原则 统一登记机关并颁发统一证书 建设用地使用权终止与房屋所有权之关系 地上权制度安排 地上权期满后，一般由土地所有权人取得房屋所有权 地上权人可获得补偿或者损害赔偿 我国建设用地使用权期限届满地上建筑物归属规则 土地使用权期满，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 应考虑给予房屋所有权人以合理补偿 建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性 在建工程没有独立性 ，不能独立处分 在建工程可视为建设用地使用权上的添附物 我国法律允许在建工程抵押，可以说是在建工程不能单独处分的例外 建筑物的分割：集中产权到分散独立产权的演变 大产证登记的意义 取得大产证在法律上称为房屋的初始登记 大产证是开发商开发的房屋是否合法的最重要标准 大产证是开发商能够移转所有权的前提 大产证是购买人判断出卖人权利的依据 大产证分割和小产证取得 大产证到小产证演变包含分割产权或设立相对独立产权的登记 小产证与建设用地使用权的关系 产权分割后，建设用地使用权即变成了小业主们的共有财产，应进行变更登记 不同权属形态的房屋所有权与建设用地使用权的关 系 独有 独立的建设用地使用权：房屋所有权与建设用地使用权的合一 非独立的建设用地使用权 ：原则上适用以建设用地使用权为基础的区分所有原理 区分所有 房屋所有权独立建簿登记 建设用地使用权在房屋产权中的作用被大大地淡化了 第三节 不同类型房屋的所有权： 建设用地使用权对房屋所有权的影响 农村房屋和城市房屋 农村房屋 “一户一宅”制度 城市房屋 城市私房 城市私有宅基地上的房屋 城市公房 传统计划体制下福利性住房分配的体现 城市经济适用房 社会保障性质的房屋 我国个人房地产政策的选择 居住用途的建设用地使用权应当具有相同性质，并尽可能形成统一的规则 ，促进各种住宅房屋权利的统一 * * 第一节 我国的房地产权关系 第二节 房地产权关系：房屋产权的取得过程 *