新常态下楼市分化与调控方式转型.pdfVIP

学习与实践 2015年第 3期 新常态下楼市分化与调控方式转型 辜胜阻 吴永斌 曹誉波 摘要 ：当前，房地产市场需求 日趋分化 ，进入深度调整期 ，供求结构、租售结构失衡 ，调控方式亟待转型。国家要 从应急式短期调控转向用长效机制实现有效管理；从单边需求调控转向供给与需求平衡的双向调控；从偏重行政 调控转向综合性的市场调节；从单一的 “增量”调控转向“增量”与 “存量”调节并重；从 “一刀切”式的大一统调控转 向差别调节，完善住房租赁市场。 关键词：楼市分化 住房供给与需求 差别调控 租房市场 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004—0730(2015)03—0042—05 产市场 ，房价与百姓收入增幅不协调 ，部分一线城 一 、 房地产调控是稳增长的最大变数 市房地产泡沫严重，一些地区 “宁炒一座楼 、不开 一 家厂”现象盛行 (姚美雄，20]4)。房地产业的发 楼市是影响经济增长的最大变数，也是金融 展与经济增长有着密切关系：房地产市场一头是 风险集聚程度最高的领域。当前我国经济在新常 投资，一头是消费；一头是金融，一头是实体经济； 态下面临四大转型 “阵痛”：制造业要 “去产能化”， 一 头是民生，一头是经济增长；一头是政府、银行、 钢铁、水泥、造船、电解铝等制造业面临严重的产 消费者利益，一头是开发企业可持续发展 (辜胜 能过剩；金融要 去“杠杆化”，企业和政府负债率过 阻，20]3)。房地产业作为典型的资金密集型行业 ， 高；环境要 “去污染化”；房地产则进人深度调整 ， 具有强烈的金融属性，其金融风险集中度很高。国 要 “去泡沫化”。大量资金脱离实体经济流入房地 际货币基金组织([MF)的研究表明，近来 50次系 学习与实践 2015年第 3期 统性金融危机中，逾三分之二在危机爆发前有房 地消化时间和出清周期较短，消化库存压力不大； 价盛极而衰的现象。据统计，我国主要银行业金融 二线城市库存持续增加，消化时间较长；各地多数 机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款 占 三线城市前期开发过度，供过于求，去库存压力很 各项贷款总额比重接近40％，少数银行机构房地 大。 产贷款集中度高，房地产市场波动对银行业整体 另一方面，从交易量来看，2014年第四季度， 风险抵御能力冲击较大(辜胜阻等，2014)。我国宏 全国房地产市场企稳回暖。如表2所示，一线和二 观经济正面临前所未有的下行压力，保持楼市稳 线城市交易量均有不同幅度的增长，而广大的三 定对宏观经济稳定具有重要意义 。 线城市交易量同比有所下降，城市之间分化十分 明显。一线城市集聚能力强，刚性需求较大，住房 二、当前房地产市场的分化和深度调整 供应量却相对不足，供需矛盾仍将长期存在，其市 场抗压性高于二、三线城市 ；一些库存较大的二、 (一)我 国房地产市场需求分化 日趋明显 ，重 三线城市对外来人 口的吸引力较小，市场需求有 点一、二线城市供需矛盾仍然存在 ，众多二、三线 限，但因盲 目开发导致供应过量，透支了市场需 城市供过于求 求 。 当前，我国房地产市场步人深度调整期，不同 房地产市场 的供需关系分化直接