商品的考量.ppt

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房地產投資分析 為什麼要買房子 房子可以保值,尤其在通膨時 房子是一種投資工具 等待長期增值 出租賺取租金 加工改建後出售 可以節稅-房屋貸款利息扣除儲蓄特別扣除額利息(當年銀行定存利息)後,可列舉扣除 避免搬遷不便-相對於租房子 買房子之可能風險 購屋決策 (1)自我能力的評估 自備款要多一點 可接受的貸款負擔 付款方式:預售屋和中古屋的付款方式不同,預售屋由於工期長可分許多階段繳付,對於自備款不多,但每個月收入較寬裕且不需即時居住的人較適合購買;而中古屋雖需準備較多自備款,但可立即入住。 購屋決策過程 (2) 選擇購屋區域 (a)自住或投資;(b)環境因素;(c)居家品質? 考慮下列問題: (1)是否為所想要去住的地方?安不安靜?安不安全? (2)上班上學方便嗎? (3)購物方便嗎?小孩子上學方便嗎?有沒有地方玩? (4)停車方不方便?還是要再買車位? (5)房子的狀態好嗎? (6)要不要再花很多錢去維修?去裝潢、或做結構的改變? (7)管理費如何算? (8)房子有無附家俱? (9)產權清不清楚? 租房子的好處 租房子無需負擔房屋稅、地價稅、受益費、保險費、貸款利息…等。 換租房子不需繳交大筆的房屋仲介公司的仲介費或是土地增值稅。 換租房子不需繳契稅、代書費、規費、監證費……等費用。 租房子每年不需負擔大筆的裝潢費、維修費。 可以避免掉當房地產業不景氣時所造成的房價跌價損失。 資金的運用較有彈性,沒有負債的壓力。 買房子的好處 買房子會讓整個家庭有落地生根的歸屬感。 可以按照自己的意思來規劃、裝潢。 不會像租屋時有機會與房東或是房客起衝突、糾紛。 有房子代表信用的保證,想要向銀行再融資做些投資時可做為抵押品。 不需要擔心租約到期或是房東臨時要收回房子時,必須重新花很多時間尋找新的地點。 需求的考量 人的因素 生活需求 考慮未來 地點 房子本身 購屋需求總和 產品的考量 房屋內部格式-一樓 房屋內部格式-二樓 財務融資方法 七種市面上最常見之房貸類型 一、指數型房貸 所謂的指數型房貸,就是一種會隨著基準利率上下浮動的利率。此一基準利率的制定方式,各家銀行各有不同的定義,最常見的是以中華郵政,或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值,因此每當利率調升時,此一指標利率也會隨之上揚。 二、固定型房貸 從這款房貸產品的名稱,不難看出其最大的特色,就是固定式的利率。最大的好處,是較不受利率上漲影響,且房貸戶可以掌握每月須繳交之房貸本息多寡,有效的規劃每月的財務收支。 七種市面上最常見之房貸類型 三、理財型房貸 所謂理財型房貸,就是指除了一般房屋貸款外,還有一個循環透支額度,可以讓貸款戶在資金調度運作上,更加靈活;且還可隨借隨還,申貸額度又高,這些都是理財型房貸的優點。不過,也正因為如此,理財型房貸的利率往往比一般房貸,至少高出一至二%。 四、理債型房貸 理債型房貸就是以不動產為擔保品,整合承貸戶信用卡或現金卡等高利率負債的貸款方案。簡單的說,就是以利率相對較低的房貸款項,償還利率較高的負債,是一種「整合負債」型的房貸產品。 五、壽險型房貸 壽險型房貸,就是與保險結合的房貸產品。其優點在於,一旦承貸戶意外身故,則等同於房貸金額的保險理賠金,就可以優先作為清償房貸之用,避免不動產因無法按時繳交本息,而遭銀行收回。 七種市面上最常見之房貸類型 六、保證保險型房貸 「保證保險型房貸」,則是指房貸戶因自備款不足或信用條件不足,導致申貸金額不敷需求時,即可利用「額外投保」的方式,增加貸款金額。房貸戶可透過保險取得不足的金額,而銀行業者也可透過保證保險,將風險轉嫁給保險公司,可謂各取所需。 七、抵利型房貸 抵利型房貸就是讓房貸戶以存款折抵房貸本金,但並非將存款領出、直接償還本金,存款本身依舊在房貸戶名下。但選擇抵利型房貸,卻可讓承貸戶因此減少利息支出,降低每月攤還金額或縮短還款期,但存款帳戶無利息收入。此外,抵利型房貸最大的好處,就是當承貸戶在有需求的時候,仍可動用此一存款。 所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層;同一樓層內夾層面積之和,不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺,超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率,其經依法核准建造者,即可登記產權。 所謂挑空係指部分居室例如客廳,提高其樓層高度,使該部分居室具有二層以上之空間高度,以獲得較大之視野及採光,藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板,得不計入樓地板面積。 所謂挑高係指建築物之樓層高度設計,採用比一般規定三.六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定,住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四?二公尺,其餘各樓層之樓層高度均不得超過三?六公尺,但其

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