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基于消费者调研方法研讨公租房对 长春市商品房需求的影响性分析 谭敬胜崔琦 (吉林省城市建设发展研究中心 吉林省 130012) 一、公租房对于长春市商品房需求影响可能性判断 公租房及各类保障性住房属于小套型住宅，而本身商品房市场中小套型也占有大比例。长春市 近年商品房市场产品结构，从结构中可以看出小户型需求旺盛，本身说明低收入人群购房支出能力 较低只能购买低总价的小套型产品，也说明保障性住房的需求是大量存在的。 从近几年长春中小户型在增量住宅中不断加大份额来看，保障性住房并没有改变产品供应结 构，而近几年房价的上涨却使偏小户型更受市场青睐：2006年统计90m2以下中小户型占总量的 15．3％、90一144m2中户型占总量的52．4％、而144m2以上的大户型占总量的32．3％。而2007年统计90 m2以下中小户型占总量的17％；90～144m2中户型占总量的57％；而144m2以上的大户型占总量的25 ％。而到了20lO年购买90m2以下的住宅比例占到了49％。 因此无论从套型面积方面还是区域消费者需求偏好方面，公租住房对于长春市商品房需求必然存 在一定程度的影响，而影响的大小在公租住房大量供应出现前，无法通过统计实际使用数据进行测算 与预判，这就要求我们采用一种市场公认的科学调查研究方式对其影啊l生的大小进行定量分析判断。 二、消费者调研基本原理与实际运用 (一)消费者调研基本原理 消费者研究(ConsumerResearch)，也称消费者市场研究，是市场调研领域应用最多，同时也 是消费品市场研究的一个最基础、主要的组成部分，它是消费品生产企业，特别是民用消费品生产 企业经常实施的一项市场调研。 消费者市场研究是指在对市场环境(政治、法律、社会、文化、技术)、人口特征、生活方 式、经济水平等基本特征进行研究的基础上，运用各种市场调研技术和方法，对消费群体通过认 知、态度、动机、选择、决策、购买、使用等阶段实现自身愿望和需要的研究。 通过问卷、访谈、座谈、讨论、观察、写实等调查形式和手段，对目标消费者(包括个体和组 织)进行全面研究，挖掘出消费者的潜在需求，帮助企业正确地进行产品定位和目标市场定位，减 少企业在产品选择和市场选择上的失误。在充分调查研究基础上，进一步评估潜在市场的吸引力， 一319— 评估企业在该市场的竞争力，并制定相应的营销策略。 (二)消费者调研基本原理在公租房对于长春市商品房需求影响性判断中的运用 O O 0 专家座谈会 0 统计分析方案 图1消费者调研工作流程 1、问卷设计流程 采用专家座谈会形式明确问卷主选项，形成问卷初稿，通过试调研找出问卷设置存在问题；再 次通过专家座谈会形式对问卷进行修改形成第二稿，继续进行试调研；经过数轮循环后最终形成正 式调研问卷，组织开展大规模调研工作。 2、质量监控 本次调研工作具体执行过程采用动态全程监控手段，以保证调研结果的准确性，一方面，以长 春工程学院管理学院房地产专业学生作为访问人以保证实施工作者的专业度；研究所专业教师带队 跟踪访问以保证问卷质量；另一方面，通过社区协调，甄别被访问对象背景特征，以最大限度确保 被访问对象有效性。辅以高价值礼品调动被访问对象的积极性与诚信度。 3、问卷调研范围 尽可能保证长春市主城区覆盖程度，并对符合公租房使用人群体聚集区域有所侧重，以确保公 租房使用人群特征的全面性与准确性。 有效问卷采集范围 5：(『靖警％ l口南关·朝阳口宽城口经开·绿园目净月·二道【 一320一 4、问卷统计分析方案 采用专家座谈会与