2008年中国房地产市场特点与趋势分析.pdfVIP

中华建筑报/2008 年/3 月/4 日/第013 版 房产家装 2008 年中国房地产市场特点与趋势分析 龙夫 沈晓晴 继前两年之后，住房问题仍是今年全国“两会”委员代表们的热议话题。2008 年全国“两会” 召开之际，本刊特对我国房地产市场今年的发展走向作前瞻性观察—— 2008 年不仅是“政府换届年”、“奥运年”，更是充满挑战的改革之年，房地产市场也将正式 进入“奥运年”的百米冲刺阶段。虽然 2008 年的房地产市场充满变数，有些地方难以号脉，但 研究分析中国房地产市场发展的现状，同时结合 2005 年以来频繁的房地产调控政策，以及春节 前后房地产市场呈现的新现象，我们仍然可以判断 2008 年甚至未来几年中国房地产市场特点与 发展的总体趋势。 趋势 1 调控显效 2007 年之后，国家对房地产行业的宏观调控政策一改以往追求“立竿见影”的做法，更加注 重长效。2007 年加强的调控政策最终都将会在2008 年以及今后的若干年内得以显现。因此，在 宏观调控的各种因素相互作用之下，2008 年将是中国房地产市场很关键的一年。 趋势2 消化新政 一路前行，宏观调控方向从“国六条”、限外令、增加个人所得税、增加二手房交易营业税， 到调低利息税、历次加息、提高存款准备金率，再到多部门联手严查、加强住房保障、央行和银 监会联合出台提高第二套房首付款政策、国土资源部开征土地闲置费和增值地价费等，调控政策 出台之密集、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。2008 年，房地产业 亟须消化这些新政。 趋势3 叠加效应 随着政府对房地产市场宏观调控的进一步深化，系列政策将得到落实执行。政府对市场秩序 的监管、整顿以及对房地产市场广告管理加强，房地产市场将进一步得到规范。一直在不断发酵 的调控政策的威力，会持续爆发，其叠加效应日益显现。因此，持续高温的房地产热在 2008 年 将会逐步降温，房地产投资可能回落。 趋势4 地价回归 土地价值回归，房价稳定缓涨，但房地产开发利润率下降。特别是房地产企业面临银根紧缩 的压力，拿地融资、开发难度增大，招挂牌制度的全面实施使土地价格上升，土地成本在开发成 本中的比重明显上升。 趋势5 绝地反击 “没有地怎么办?去外地!”这是大城市开发商当下一致的意见和选择，以抢滩边际市场。这 不，许多上市公司甚至是中小企业，早把触角伸到了边际市场，大城市开发商开始对各地区二、 三线城市与乡镇感兴趣；而且，各类房地产人才也相应地向二、三线城市流动。 趋势6 抑扬清晰 2008 年各地将全面贯彻实施《城乡规划法》，加强和改善城乡房地产市场调控，加快解决城 市中低收入家庭住房困难，全面推进城乡住房保障制度建设，加快调整住房供应结构，继续调控 和引导住房需求。坚持根据人多地少的国情，进一步引导乡镇合理住房消费。加大推进乡镇房地 产市场监管力度，坚持保障生存性需要，支持自住性需要，引导改善性需求，抑制投资性需求， 遏制投机性需求。 趋势7 融资困难 第1 页 共4 页 融资困难将会进一步困扰房地产行业，上市融资会更踊跃。事实上，房地产开发商普遍面临 着拿地时资金紧缺的难题。但只要第一笔资金到位，支持房地产公司运行的资金，就可以依靠预 售得到“预付款”。换句话说，开发商是用业主预付的钱在盖房。传说中的REITS 和私募、基金 等融资方式，由于受到政策限制基本上与开发商无缘，这使上市成为开发商融资的唯一选择。这 意味着，房企融资将趋向多元化、全球化。房企将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、 信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠 道。 趋势8 关注民生 随着中央政府越来越重视民生问题，“关注民生”将逐步落实到行动上。住房保障政策日渐 落实，有的城市政府已经率先成立了住房保障局。因此，廉租住房、经济适用住房和中低价位、 中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例都会增加。政 府还将进一步扩大住房保障的覆盖面，以确保廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普