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房地产开发中造价控制的探讨 郭玉盆 厦门市杏林建设开发公司，福建　厦门　３６１０００ 摘　要：房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶 段。本文从三个大的方面谈了房地产项目开发的工程造价控制，这三个方面相辅相成，缺一不可，对于具体的工程可以有 所重。 关键词：房地产开发；工程造价；造价控制 　　长期以来，我国把控制工程造价的主要精力放在施工 ２　设计阶段工程造价的控制 阶段－审核施工图预算、合理结算建安工程价款，这样做 尽管也有效果，但毕竟是 “亡羊补牢”、事倍功半。随着工 工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述 程项目管理研究的不断深入，以及我国建设管理体制改革 实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济 的不断深化，及其参与国际惯例组织工程建设的需要。近 关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。 几年，我国逐渐引进了一些先进的管理模式和造价控制方 ２１　优化设计方案 法，分别在工程项目的各个阶段使用，取得了一定的效果。 专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小 本文从决策、设计、实施三个阶段进行探讨。 （１％～２％ ），但它对工程造价的影响程度达到７５％。搞好 工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重 １　规划决策阶段工程造价的控制 施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓 决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很 起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设 大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、 计方案的优化，采用先进的技术方案和成熟的新技术、新 工艺评选、设备选用等。该阶段控制造价的主要手段是在 工艺、新材料。 广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的 ２２　技术设计和施工图设计阶段的造价控制 投资估算。 控制概算不超过投资估算，主要对工程的设备、材质 １１　编写可行性研究报告 控制，实行设计招标，增加竞争意识，降低成本。 可行性研究报告是决策的重要依据，做好可行性研究 ａ单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理，如桩 报告的关键是做好市场调研，开发的项目是否有相应的消 距、柱网、框架梁的布置、板的布置等，并能够满足建筑 费群体，深入了解开发项目所定位的业主们的需要，要确 分隔上的使用功能。 保项目是适应发展要求的；做好效益研究，从投入、产出 ｂ在单体建筑中，各种材料、设备的选用要适当。例 入手，解决项目在经济上的 “合理性”问题。既要符合所 如在围护结构材料的选取上：加气混凝土砌块 （其 １００ｍｍ 在城市的规划要求，又要满足使用功能，既要考虑功能分 ３ 厚墙体容重约为７３０ｋｇ／ｍ），目前普遍应用于高层、小高 区和建筑物的间距要求，又要考虑最大限度地节约用地， 层和多层框架结构的内外隔墙；如果在设计中选用重量更 尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低地皮费 轻，且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块 （其 用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确 ３ １００ｍｍ厚墙体容重约为７００ｋｇ／ｍ），总荷载就会减少很多， 保真实性和科学性。 从而使梁、柱的截面、配