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养老公寓开发案例研究 商业地产部 2009年10月 目 录 一、前言 3 二、老年公寓项目的特性和相关政策 4 （一）土地性质 4 （二）相关政策 4 三、案例分析 6 案例一：北京寿山福海老年公寓 6 1、项目简介 6 2、整体开发模式 7 3、经营状况 7 4、小结 9 案例二：上海亲和源老年国际公寓 10 1、项目介绍 10 2、开发模式 12 3、经营方式 12 4、经营水平推算 14 5、经营的瓶颈 15 6、新经营方向 15 7、小结 15 案例三：北京太阳城老年国际公寓 16 1、项目介绍 16 2、开发模式 17 3、产品组合 18 4、开发顺序 21 5、经营状况 22 6、小结 23 四、对开发老年地产项目的启发 24 养老公寓开发的案例研究 一、前言 我国正在快速进入老龄化社会，养老需求日益增长①，相应市场上也出现一些针对老年人的地产项目。本文就3个开发案例进行研究，了解其各自的开发运作模式及相应的盈利水平，为公司业务拓展提供借鉴；并提出利用老年服务机构作为大型社区配套，探讨其对住宅类产品销售的促进作用。 （注①：关于我国养老服务的现状及需求前景详见附件1） 二、老年公寓项目的特性和相关政策 （一）土地性质 土地 获取 土地性质 投资 主体 养老机构性质 土地成本 税费减免 经济补贴 财务审查 退出机制 建设 补贴 经营 补贴 划拨 —— 政府 非盈利性质 无偿 享受 —— —— 接受审查 不可以销售 协议 综合用地 企业 非盈利性质 协议价 享受 享受 享受 接受审查 可以整售但无法散售 综合用地 企业 经营性质 协议价 不享受 不享受 不享受 不接受审查 可以整售但无法散售 招拍挂 综合用地 企业 非盈利性质 市场价格 享受 享受 享受 接受审查 可以整售但无法散售 综合用地 企业 盈利性质 市场价格 不享受 不享受 不享受 不接受审查 可以整售但无法散售 注：养老机构用地今后将一律采用招牌挂的方式出让，或者通过协议收购建筑物的方式间接取得土地使用权。 综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，用地等社会福利与保障一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。公共设施是指为市民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施，按照具体的项目特点可分为教育、医疗卫生、文化娱乐、交通、体育、社会福利与保障、行政管理与社区服务、邮政电信和商业金融服务等。社会团体其他社会力量个人举办三、案例分析 案例一：北京寿山福海老年公寓 ——企业自有土地、享受补贴和税费减免、非赢利性养老机构 1、项目简介： 寿山福海养老服务中心位于北京市石景山区，建于2006年。该项目占地36亩，建筑面积25,000平米，设床位700余张。定位为面向高收入家庭的老年人，提供颐养、照料、医疗、护理、康乐等服务。该中心是经北京市民政局认定审批的，非盈利性养老服务机构，向社会提供公益性养老服务。 配套设施： 医务室：由北京市石景山医院24小时直接为老人提供高水平的医疗服务。 餐饮部：具有符合老年人配餐标准的厨房和餐厅，提供适合的营养配餐。 娱乐区：室内设有书画室、阅览室、健身房、多功能厅、教室、乒乓球室、棋牌室等，室外设有百果园和修建健身运动场。 2、整体开发模式 经北京市民政局批准，北京寿山福海养老院属于公益性质、非盈利的老年服务机构。由北京恒坤投资集团利用自有土地投资建设投资，在经营中享受政府补贴。 3、经营状况 收费标准： 费用种类 费用标准 押金 本市人口 50000元/床 外阜人口 80000元/床 床位费 大标准间 1800元/月/床 标准间 1600元/月/床 小标准间 1300元/月/床 套间 4900元/月/床 一次性安置费 单床 700元 包房 1000元 双床 1400元 套间 1800元 其他费用 取暖费 单床 10元/天 双床 20元/天 套间 24元/天 电话费 按实际发生费用 免费项目 送开水送饭 换洗床被被罩 卫生间打扫 血压、脉搏、体重、体温测量 养老院内一切文体娱乐设施  目前经营水平 寿山福海老年公寓于2008年1月开始营业，共700个床位，最初启动项目一期部分，目前已经入住200余位老人，经营状况良好。 收益水平推算 基本假设： 假设服务成本为1.5元/月/平米（物业管理费） 假设建设成本为6000元/平米，总投资约1.5亿元 假设经营补贴为150元/老人/月 盈利水平推算： 收支项目 效益水平 计算公式 入住率100% 入住率75% 入住率50% 入住率25% 收