fixed assets finance不动产金融之意义.docVIP

壹、不动产金融之意义 一、不动产之意义 财产(property)大体上可粗分为动产(personal property)与不动产(real property)二大类。所谓动产系指能移动且移动后不改变其性质、形状的财产。如营业设备、股票等。而不动产系指不能移动位置或移动后会引起性质、形状改变，造成经济损失的财产。如土地、房屋等。 二、金融之意义 金融就目的而言，即为资金融通。就其流程观察则为借贷资本(Capital)或资金(Funds)的过程。亦即使资本或资金由有余单位流向赤字单位的过程。而金融的发生，主要是透过信用工具(主要为银行信用的形式)的交易，把资金从储蓄者转到资金不足者的过程。因此，金融与信用密不可分。一般常以受信人之品格、经营能力、财产等做为金融信用的基础。 三、不动产金融之意义 资金的融通，可以受信人之品格、经营能力、财产等为信用工具，其中不动产由于本身具有耐久性与高安全性，因此，就供给面而言更具作为长期信用担保工具的特性。此外，于不动产投资过程中，由于不动产开发资金流量之不均衡、不动产之生产周期(开发周期)与消费周期(耐用年限)长，且对不动产之投资或交易金额庞大，非个人财力能独立负担。因此，无论生产者或消费者，其投入不动产之资金，除自有资金(equity)外，大部份仍须藉助负债(debt)方式筹措，因此，以不动产为担保进行资金融通，有其存在条件。此外，以不动产为信用担保工具可不移转占有，受信人仍可使用不动产，更使以不动产为融资工具更具优越性。 不动产金融就其探讨内容差异，可采狭义或广义定义，分述如下： 1.狭义： 以不动产作为担保品而取得长期、高额信用资金。就不动产投资而言，系以处理资本商品为主，而资本的型态可分为负债与自有资金。一般而言，从事不动产投资，除少量的自有资金外，大多依赖负债，而负债的主要来源，则来自抵押贷款。换言之，凡借贷双方签订契约，由贷方(lender、mortgagee)提供资金给借方(borrower、mortgagor、investor)，而借方提供不动产设定抵押权予贷方的过程，即称为不动产金融。 2.广义： 为不动产业及其相关部门筹集、融通资金的金融行为，均属不动产金融，例如建设公司发行公司债或股票筹募经营费用，或银行将其不动产抵押贷款之不良债权予以处分、变换资产等，均属广义之不动产金融。 贰、不动产抵押贷款 一、不动产抵押贷款的意义 （一）抵押： 抵押系指债务人或第三人向债权人提供财产作为清偿债务的担保，而不转移占有权的法律行为；以不动产的权益做为债权担保者为不动产抵押。 （二）抵押贷款： 抵押贷款系以抵押物对债务进行担保的一种贷款形式。借方以不动产权益为债权担保，向贷方融通资金者，称为不动产抵押贷款，简称抵押贷款。 （三）抵押贷款要素： 1.有债务（Debts）存在 2.有质押的不动产 （四）抵押贷款特性： 不动产抵押贷款，习惯上将借款人称为抵押人（mortgager）、贷款人称为抵押权人（mortgagee）。抵押人与债务人未必同一人；债务人可以自己或他人之不动产为担保，债权人可以就抵押物之拍卖价额中优先受偿。 在不动产抵押贷款中，借款人将不动产所有权以抵押形式向贷款人转移，并在抵押契据（promissory note）上签字，以书面形式承诺在将来确定的时间内分期支付贷款本息。如果抵押人违约，抵押权人有权将抵押物拍卖，就其卖得价金清偿其抵押债务，从中获得补偿。抵押贷款时，抵押与贷款各有一份合约书，分开处理，利于不动产价值变动的处理。 抵押担保可以持分，他项物权（地上权）为担保；民法882，地上权、永佃权及典权均得为抵押权之标的物。 二、不动产抵押贷款内容分析 （一）贷款利率 贷款利率为一定期间内，利息与本金间的比率，由市场供需决定。 贷款利率的高低，基本上取决于贷方承担风险的大小。利率以报酬率(rate of return)之概念为基础，而为投资与报酬的关系，亦即：。报酬的决定，基本上取决于风险的大小；报酬率则由无风险利率(risk-free rate, )与风险溢酬(risk premium)组成，可以下式表示： 报酬率＝无风险利率＋风险溢酬 ＝＋预期通货膨胀溢酬＋其它风险溢酬 ＝+ IRP(Inflation-risk premium)+ DRP(default-risk premium) + MP(maturity premium)+ LP(liquidity premium) 其中，无风险利率(实质利率real rate of return)可视为延后消费之补偿、亦可视为资金使用的机会成本(opportunity cost)，一般以短期国库债报酬率为之。通货膨胀溢酬(inflation-risk premium；IRP)系因预期通