房地产融资与投资2007中文版.pdfVIP

房地产? 房地产的特点? 房地产投资? 房地产融资与投资 房地产融资? 我国房地产开发企业面临融资的主要问题： 重庆大学建设管理与房地产学院 1、贷款方式少，主要有房地产开发流动资金贷款、房地 产开发项目贷款、房地产抵押贷款三种形式。 顾 湘 2 、间接融资比重过大，融资渠道单一，银行成为房地产 guxiang@cqu.edu.cn 风险的最大承担者。 明规则： 假按揭 地产商需凭其自有资金支付土地出让金、获得“ 四证”， 基本做法1：虚构购房合同，以公司职工及其亲属身份 并开始建筑施工，在自有资金不低于总投资30%的前提 骗取银行抵押贷款，公司负责偿还贷款本金和利息。 下凭“ 四证” 向商业银行申请开发贷款。在主体结构封 基本做法2：虚抬房价，以所谓“返租” 的方式实施事实 顶(多层)或是完成总投资的2/3(高层)后，商业银行可 上的零首付购房，使得银行贷款风险加大。 向个人购房者发放按揭贷款，而贷款额不得超过房价 的80%。如果销售顺利，购房者向开发商支付的房款即 其他融资方式： 可用来清偿开发贷款。 1、股票上市 潜规则： 2 、基金公司投资 以流动资金贷款交纳土地出让金，取得“ 四证”，申请开 3、企业债券 发贷款，建筑施工单位垫资修建，提前启动商业银行 4 、股权投资 按揭贷款程序，资金链一贯而下。 5、房地产信托 6、房地产投资信托基金（REITs ） ①房地产资金信托： 指民众或企业、团体（统称委托人）将资金委托给信 一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构 托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地 负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持 产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后 有者的一种基金信托产品。 ①权益型 交给委托人的信托业务。 ②不动产信托： 投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所 房地产公司或个人、企事业、团体（统称委托人）将 持有不动产产生的租金。 ②抵押贷款型 自己所拥有的房产或地产委托给信托公司，由信托公司按 照约定的条件融资或转让、出租、出售等，从而使委托人 并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地 取得资金或获得收益的信托业务。 产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入主要来源于贷 ③按揭资产信托 ： 款利息。 指专业信托公司将银行的按揭资产打包分类后,以按 ③混合型 揭利息为收入来源主要是面向养老金,保险基金等金融机构 既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款 发放的信托计划。