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物权担保法律制度变革及法律风险防范 我国物权担保法制度的历史沿革 《经济合同法》开始涉及物权担保 《经济合同法》第19条第四款规定：“定作方超过领取期限6个月不领取定作物的承揽方有权将定作物变卖，所得价款在扣除报酬、保管费用以后，用定作方的名义存入银行。” 我国物权担保法制度的历史沿革 《民法通则》初步建立物权担保制度 《民法通则》第89条笼统的规定了保证、抵押、定金、留置等四种担保方式。 在物权担保立法定位上，将抵押权、留置权两个物权担保，与保证、定金等担保方式，一并规定在“债务履行的担保”的条文中。 在种类上，只规定抵押权，留置权两种物权担保，将质权包括在抵押权中。 内容表述上，条文只表述担保的种类及其实行效果，没有关于物权担保设定、公示及效力的规定。 我国物权担保法律制度的历史沿革 《担保法》标志着现代物权担保制度的形成 一方面《担保法》在物权担保的种类设置上有了重要突破，将质权纳入物权担保的范围。 另一方面《担保法》明确系统地规定了物权担保的效力与实现，增强了物权担保的可操作性 由于物权立法的相对滞后，对物权担保的定位相对模糊，把具有担保债权实现功能的担保方式、均集中在一起加以规定。 我国物权担保法律制度的历史沿革 《物权法》丰富和发展了物权担保制度 物权担保财产范围拓宽 物权担保登记制度发展 物权担保实现方式简化 在建工程抵押及其法律风险防范 在建工程抵押整体要求 《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为 《担保法》司法解释第47条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效” 《物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：…（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。” 在建工程抵押及其法律风险防范 （二）工程款优先受偿权与银行抵押权的冲突 《合同法》第286条规定 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》 在建工程抵押及其法律风险防范 （三）在建工程抵押权与房屋买受人期待权之间的冲突 房屋买受人期待权，是指开发商将经批准预售的在建商品房以签订买卖合同的方式预售给买受人，买受人享有合同上的债权。在房地产交易实践中，普遍存在着开发商在建设中的房屋设定贷款抵押权，又将房屋预售给买受人的情况。 在建工程抵押及其法律风险防范 （四）划拨土地上在建工程抵押 担保法》56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。” 国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。” 抵押担保登记及其法律法风险防范 不动产权属信息不一致可能引发的风险 在建工程抵押登记 最高额抵押登记 房屋预告登记 借新还旧业务中的抵押登记 错误登记责任追究 抵押权实现及其法律风险防范 租赁权对抵押权的影响 抵押权实现过程中的不动产过户 个人居住抵押房屋处置 特殊主体抵押担保及其法律风险防范 国家机关不动产抵押担保 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不动产抵押 夫妻共有不动产抵押 本次讲座结束谢谢! * *