浅议投资性房地产的公允价值确认模式.pdfVIP

维普资讯 [二垒堂鱼翌蔓皇 l 浅议投资性房地产的公允价值确认模式 于金梅 (南京财经大学会计学院，江苏南京210046) 【摘 要】 2006年 2月 15日国家财政部发布了新的会计准则体系，对投资性房地产的处理作了明确规定。文章分 析了现行制度中投资性房地产处理的缺陷，介绍了新的准则中投资性房地产的两种计量模式，分析了公允价值计量模式对 企业及利益相关者的影响。 【关键 词】投资性房地产；成本；公允价值；确认 【中图分类号】F2752 【文献标识码 】A 【文章编号】1004—2768(2008)10—0152—02 随着我国经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一 量，有成本计量模式和公允价值计量模式可供选择 ，采用成本 种投资手段已经是非常普及的经济现象，甚至成为一些企业新 模式还是公允价值模式是由企业 自主选择的。 的经济增长点。2006年2月 15日，国家财政部出台的新的会计 (一)成本模式 准则体系中将投资性房地产作为单独的一项准则来规范。该准 所谓成本模式的后续计量，就是指按照投资性房地产的账 则中指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者 面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折 旧 兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资 目的、而不是为 自用 或累计摊销价值，在期末对投资性房地产进行减值测试，如果 目的所持有的土地和建筑物，主要包括 ：已出租的土地使用权、 发生减值，还要对其计提减值准备。在采用成本模式计量时，必 持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。 须将投资性房地产分成建筑物和土地使用权两类 ，建筑物的后 一 、 现行制度中投资性房地产的确认方法 续计量，适用 《企业会计准则第4号——固定资产》，土地使用 投资性房地产业务并不是一项新的业务，在许多经济组织 权的后续计量，适用 企《业会计准则第 6号——无形资产》。 中这种行为早已经存在。在现行的企业会计制度中，除了房地 (二)公允价值模式 产开发企业将以销售为 目的而持有的房屋建筑物作为存货核 新准则规定 ：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值 算外 ，其他企业通常情况下并没有将投资性房地产作为单独的 能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式 一 项资产反映，而是与企业 自用房地产一样纳入固定资产或无 进行后续计量。” 形资产进行核算，企业自用或以投资为 目的而拥有的房屋建筑 采用公允价值模式需要满足应当同时满足下列条件 ：第 物作为固定资产核算 ，并按照其预计使用年限提取折旧，将土 一 ， 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场 ；第二 ，企业 地使用权计人了无形资产并按期摊销。 ， 能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格 这样的处理方法存在着以下两个方面的问题 ：(1)忽略了市 及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的 场因素对房地产价值的影响，使得资产的价值失真。随着时间的 估计。 推移 ，以投资为 目的的房地产的价值可能不断增加，其市场价值 在公允价值模式下，日常核算过程中对投资性房地产不计提 经常会高出其账面原值，而且还可能高于其账面原值的数倍 ，原 折旧和摊销，在资产负债表 日也不需要对投资性房地产进行减值 有的会计处理方法使得账面资产逐年递减 ，这与现实状况严重 测试，而应该以资产负债表 日的公允价值为基础调整其账面价 背离。(2)投资性房地产的获利方式与固定资产和无形资产明显 值，将公允价值与原账面价值之间的差额直接计人当期损益。 不同，其投资一般来说其金额大、周期长、流动与变现能力较差， 虽然我国新准则中规定了两种可供选择的模式，而且对与 往往具有高收益和高风险并存的特点。所以这种将以投资为 目 公允价值的计量限制得非常严格。但笔者倾向于选择公允价值 的的房地产作为固定资产及无形资