小产权房发展de法规范困境及破解思路——以法构造阐释与法政策考量为视角【参考】.pdfVIP

第13卷第1期 河南司法警官职业学院学报 2015年3月 VoL13N0．1 ofHenanJudicialPoliceVocational MalelL2015 Journal College 小产权房发展的法规范困境及破解思路 ——以法构造阐释与法政策考量为视角 安德方 (西南科技大学法学院，四川绵阳621000) 夺·夺·夺·夺·夺·夺·{，·夺·夺·孛·夺·夺·争·孛·牵·夺·夺·夺·夺·夺·孛·夺·夺·夺·{，·串·{，·夺·争·夺·夺·÷·争·夺·夺·夺·夺·夺·夺·辛·夺·夺·夺·争·孛·夺· 摘要：小产权房是我国二元制土地制度与市场经济发展的结果。房地产市场过热是其兴起的 直接原因。其发展虽然体现了市场对资源的优化整合，但在法规范上，却存在诸多冲突及模糊规 定，导致了其合理却不合法这一怪象的发生。如何对法规范进行法构造的内部协调与改造，妥善解 决目前的小产权房问题是需要我们认真研究的一个重要问题。 关键词：小产权房；集体建设用地使用权流转；合法化 中图分类号：DF52 文献标识码：A 夺·孛·串·孛·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·夺·÷·夺·{，·夺·夺·{，·夺·孛·夺·夺·-4·夺·夺·牵·夺·夺·夺·{，·孛·夺·夺·夺．夺．夺．夺．夺． 一、小产权房问题的现状及法规范困境 部门对农村集体用地管理存在一定漏洞，使小产权房的发展 (一)小产权房问题的现状 有一个相对宽松的环境。 “小产权房”是一种习惯提法，而非法律术语。一般认 (二)小产权房问题的法规范困境 为小产权房是在农村宅基地、集体建设用地甚至农业用地上 1．法律上的困境 开发建造的所有用于居住的房屋。其实质是“在集体土地 从法律上看，目前我国对小产权房问题并无明确法律规 上开发的商品房”。…小产权房兴起于最近十几年，主要集 定，其内容散见于《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、《城市 中在大中型城市周围，据2007年国土部门不完全统计，当年 房地产管理法》等法律之中，其中只有《宪法》明确肯定了集 上半年全国城市居民购买小产权房已有66亿平方米，约占 体土地使用权可以流转，而其他法律或模糊规定或避开 村镇房屋建筑面积的20％。[2J在北京、深圳、南京、广州、石不谈。 家庄、太原等一、二线城市周边更是数量庞大。北京、成都等 首先，尽管《宪法》第lO条规定土地使用权可以依法转 地小产权房的数量都在20％以上，西安的小产权房比重约 让，但《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建 占30％，而深圳的小产权房已达1．6亿平方米，约占40％。设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”第63条 小产权房问题虽不断受到两部委(国土资源部及住房和城 规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出 乡建设部)及地方政府禁止，但收效甚微，反而有愈加壮大 租用于非农建设……”这两条规定的组合往往被看成是小 之势。 产权房非法的根本依据，也是政府用来打压、清理小产权房 小产权房虽未合法但势头强劲，这与我国近年来的房地 的理由。 产市场环境及农村土地制度有关。(1)城乡土地和人口资 其次，《土地管理法》本身立法表述也并不明确。第63 源的分布不均匀。城市人口密度大，经济发展水平高，房价 条限定农民集体土地不得用于非农建设，但对本来就是用于 昂贵，购买需求高；而农村地区人口密度相对较小，经济水平 非农建设的土地使用权能否转让，《土地管理法》并没有作 较低，地价便宜，但购买需求低。这种资源和需求的反差是 出规定。法律的这种模糊状态也成为解决小产权房问题