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鹰游项目营销策划报告 - 前 言应“鹰游纺机”公司之委托，我司特编写了此《项目营销策划报告》。本报告基于连云港市区范围进行市场调查，重点在于了解市区范围内的现时状况，同时，针对全市范围未来的发展走势做了深入分析，通过对市场的充分调查，结合本司的综合优势，对项目的开发方案提出建议，并在此基础上，制定营销企划的整体策略。根据对本项目情况的判断分析，我们认为应在充分了解市场发展走势的基础上，针对全市进行分析，借鉴其成功经验，找出其存在的不足并加以改进，在深入市场的基础上塑造契合市场需要的高品质物业。由于目前项目的不确定性因素较多，本报告侧重于对区域市场的调查分析，及一些方向性纲要性的内容，力求对项目作一个整体性的把握。对于一些具体性的细节，我司将随双方合作及项目进展的加深而逐步细化。鉴于对该项目的操作时间较为仓促，本报告中尚存在疏漏和不足之处，还望贵司见谅并不吝指正。最后，预祝本项目能在市场上取得非凡的成功！上海国中机构上海国中房地产经纪有限公司第一部分 市场篇连云港市概述地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市位于江苏省东北部，地理坐标为北纬34°12′~35°07′、东经118°24′~119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。地理特征地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。东部沿海平原海拔3~5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原３类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100~200米。沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。境内山脉主要属于沂蒙山的余脉，绵亘近300公里。有大小山峰214座，主要有南云台山、中云台山、北云台山、锦屏山、马陵山、羽山、夹山、大伊山等，其中最高峰为南叶山主峰－玉女峰，也为江苏省境内最高峰，海拔625米。沿岛礁共21个，其中岛屿9个，面积为6.06平方公里。具体为：东西连岛、鸽岛、竹岛、羊山岛、开山岛、秦山岛、车牛山岛、达山岛、平岛等，其中东西连岛为江苏第一大岛，面积达5.4平方公里。水系基本属于淮河流域沂沭泗水系。沂沭地区的主要排洪河道新沂河、新沭河等均从市内入海，故有“洪水走廊”之称。境内还有玉带河、龙尾河、兴庄河、青口河、锈针河、柴米河、蔷薇河、善后河、盐河等大小干支河道40余条，有１７条为直接入海河流，有盐河等河直接与运河及长江相通。全市共有水库168座，其中石梁河、小塔山、安峰山水库较大。石梁河水库为江苏省最大水库，可蓄水４亿立方米。水域资源类型齐全，全市沿海地区面积14.9万亩，其中可利用的占30%，水资源总量56亿立方米，利用率达40%。人均水资源占有量1600立方米。连云港市海岸类型齐全，标准海岸线162公里，其中基岩海岸为江苏独有。气候特征连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中。日照和风能资源为江苏省最多，也是全佳地区之一。农业资源连云港市耕地面积379.79千公顷，约占土地总面积的51%。尚有8.71千公顷土地亟待开发，后备土地资源潜力较大。南北过渡的气候条件和地貌类型的多样性，有利于连云港市发育一个兼具南北特性的植物种群体系。从分类上看，盛产水稻、小麦、棉花、大豆、花生。还盛产林木、瓜果、桑茶、竹、药材、草场及野生和水生植物。云台山的云雾茶为江苏３大名茶之一，珊瑚及金镶玉竹为江苏珍稀名特产。动物资源动物资源主要分水生、陆生和鸟类。水生动物中的海洋水产品占全市水产品总量的72.8%，海州湾渔场为中国8大渔场之一。主要经济鱼类为带鱼、鳓鱼、黄鱼、加吉鱼４大类。前三岛海区为江苏省唯一的海珍品基地，主要有刺参、扇贝、鲍鱼等。近海水域和内陆水域主要生产对虾、海带及淡水鱼类。陆上动物主要为人工饲养的畜禽品种，达12科、18属、90多个品种。全市有各种鸟类225种，列入国家珍稀保护鸟类计31种。矿产资源矿产资源共计40余种，主要有海盐、磷矿、金红石、蛇纹石、水