某地区复合性城际中心项目管理知识分析.pptVIP

容积率的制约因素 1.《深圳市城中村(旧村)改造暂行办法》中规定了容积率的优惠政策，关内容积率超过4.5将不接受地价的优惠政策；关外是3.0为地价优惠界限；本项目暂以关内为准。 2.容积率4.5或以上，难免会出现较多的超高层住宅，这对于项目本身地价以及超高层在关外的接受程度带来的影响是难以估计的，这样无疑给项目开发造成更大的风险。 因此把容积率的测算范围定在1.8－4.5区间内。 容积率 市场实现性 利润目标 开发商资金限制 技术实现性 1.8～4.5容积率下的经济测算对比 测算结果表 常规认为容积率越高，可售面积越多，利润越大。实际上，由于容积率的增加，规划建筑面积增加，建筑高度也会增加，造成成本相应也会增加，当建筑高度超过某些数量(如70m、100m)时造成成本会有突变，导致利润可能下降。 1.8 2.0 2.2 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 4.5 结论：不能简单的以为容积率越高项目效益越好，而是从多个方面进行分析，找出经济上最优、利益最大化的可操作的容积率。经过多方面分析后得出，容积率在3.8左右为本项目最优。建议项目综合容积率取值在3.7－3.9之间。 利润高点 吉 祥 中 路 龙 翔 大 道 深 惠 大 道 惠 盐 高 速 公 路 项目地块 山体 山体 产品具备多样化的先天条件！ 项目限高150米， 3.8的容积率， 整体概况： 用地面积：95.87万平米 容积率：3.8 建筑面积：364.31万平米 项目总体概况 项目总体指标 一类居住用地 二类居住用地 商业用地 商住用地 公共绿地 综合容积率3.8 商业用地容积率4.0 居住用地容积率3.4 居住用地容积率1.5 商住用地容积率3.8 项目总体指标 规划区地块用地面积95.87公顷，其中居住用地面积52.29公顷，占总用地的54.6％；商业金融用地面积5.27公顷，占总用地的5.5％；公共绿地1.52公顷，占总用地的1.6％；河道改造7.79公顷，占总用地的8.13％ 项目各项指标 居住：一类居住占地69200㎡ 二类居住占地463700㎡ 商业：商业总建筑面积125000 ㎡ 外城商业建筑面积105000㎡ 内城商业建筑面积20000㎡ 商务：商务建筑面积110000 ㎡ * * * * * * * * * * * * * Block8 Block9 Block10 Block11 Block6 Block7 Block3 Block1 Block2 Block5 Block4 地块分析总结 地块较集中，可建设用地多，建议容积率分解。同时将地块进行内外城打造，设置项目的公共空间，半公共空间以及私密空间。 总体而言，项目自然资源较丰富，吉祥中路延伸段有极高的商业价值。而其中，滨河及中心住宅物业的打造和非住宅物业的运作将成为项目利润增长关键因素。它主要体现在商业的长期经营上和对区域增值后对住宅的促进上。 街区商业带与其他商业建筑的串联，将是规划布局的关键 Dream of the city 城市理想 地块范围 地块价值 规划布局 还迁思考 B C D E 容积率 PART Ⅲ 还迁的思考——对项目还迁方向的思考 A 一期拆迁 三期拆迁 四期拆迁 五期拆迁 二期拆迁 拆迁时序 项目拆迁分五期进行，其中五期拆迁最后考虑，因为其归属未定，总体考虑五期。 还迁建面 还迁建面453000㎡ 还迁方向思考 拆迁分析 考虑还建80000㎡ 考虑还建123000㎡ 一期二期三期考虑还建250000㎡ 一期拆迁 三期拆迁 四期拆迁 二期拆迁 还迁建面 还迁建面453000㎡ 容积率4.5 还迁占地100667 ㎡ 还迁方向思考 拆迁分析 大二期还迁80000㎡ 容积率4.5 还迁占地17777 ㎡ 大三期还迁123000㎡ 容积率4.5 还迁占地27333 ㎡ 大一期还迁250000 ㎡ 容积率4.5 还迁占地55555 ㎡ 还迁方向思考 大一期还迁——不考虑还迁与开发周期间的关系 方向一 方向二 优：对地块功能分区影响较小，保持内部高档社区的纯粹性。 劣：对项目整体昭示性不强，影响项目整体形象，无景观资源。 优：对地块功能分区影响较小，保持内部高档社区的纯粹性，部分景观资源。 劣：对项目整体昭示性不强，地块整体朝向一般。 大一期 大一期 还迁方向思考 方向一 方向二 优：阻隔深惠路噪声，提高内部居住环境品质，保持内部高档社区的纯粹性。 劣：对项目整体昭示性不强，项目整体形象展示性不强，无景观资源。 优：水景资源丰富，地块呈朝向，地块价值高。 劣：破坏内部居住环境，分隔内部居住组团，不利内部高低社区形成。 大一期还迁—