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制定品牌招商及规划总体方案 郑 义 华润中心 副总经理 华润（深圳）有限公司 租务总监 华润中心项目背景 中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一 华润集团从事的行业都与大众生活息息相关，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业、医药制造与分销四块领域 在香港拥有5家上市公司：华润创业、华润置地、华润电力、华润励致和华润微电子 华润集团 华润中心项目背景 内地最具实力的综合型房地产公司之一，主营业务为物业发展和物业出租 已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、南京、青岛、重庆、沈阳、厦门、天津、南宁、昆明等二十个城市，土地储备超过1500万平方米 华润中心项目背景 华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群 占地面积7.6万平方米， 总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币 一期项目由万象城和华润大厦组成，总建筑面积23万平方米 二期项目由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅等元素构成 华润中心项目背景 深圳综合质素最高的5A智能化甲级写字楼——华润大厦 集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心——万象城 超五星级酒店——Grand Hyatt 高尚住宅——幸福里 出租率达到99%，共有202家商铺 　 业种 组合 深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐 定位中高至高 项目 定位 华润中心位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路30多条 距深圳火车站、罗湖口岸约1000米，距皇岗口岸约5分钟车程 距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程　 项目 位置 the MIXc 　 华润中心项目背景 招商规划方案制定 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 制定招商方案 前期准备 方案确定 方案实施 …… 确定租金策略 了解城市宏观经济环境及未来城市发展规划 了解项目周边微观环境，包括交通 了解消费群体的消费水平及购买习惯 了解竞争性项目的发展情况，分清竞争优劣势 了解潜在租户在本区域的发展规划 招商规划方案制定 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 Segmentation 细分市场，避开与强势竞争对手的直接竞争 Targeting 确定目标消费群体，收集对项目的意向反馈 Positioning 明确项目定位，创造差异化 招商规划方案制定 Scale Price 香港 又一城 上海 恒隆广场 北京 东方新天地 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 香港 海港城 深圳 万象城 上海 港汇广场 于项目规划设计初期介入，提出要求： 合理安排内、外部交通，人车分流、人货分流 平面动线简明、公共空间充足、避免死角 垂直交通体系顺畅、立体停车楼 停车位充足 层高、荷载需求 为潜在租户量身定做店铺 招商规划方案制定 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 招商规划方案制定 根据项目定位明确功能分类 百货/超市/服装/皮具/餐饮/娱乐/家用/儿童/药妆/其他 合理分配业种比例 基本确定各业种分布区域 根据租户需要，动态调整设计 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 招商规划方案制定 选择各业种具有代表性的领导性品牌 选择符合项目整体定位的品牌组合 制定品牌组合平面图 为后续的招商调整留下空间 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划 品牌组合规划 确定租金策略 …… 制定招商方案 招商规划方案制定 充分了解租户背景及付租能力 采取灵活的收租方式确保双赢 适当考虑不同业态的市场参考价 实现后期的可持续增长 招商规划方案制定 制定招商策略，确保招商有序进行 主力店→半主力店→国际品牌→小租户 餐饮、娱乐租户招商提前 根据市场的变化，动态调整品牌组合 适当的招商工具 充分利用各方面的资源 前期市场调研 可行性研究/STP 项目规划设计 业态组合规划