南京市御水湾花园开盘前市场推广策划报告.pptVIP

2、平面广告媒体方案 方案二：搭配型销售方案 1、周期与推出顺序 ⑴、整盘推案排期 ⑵、执行周期 第三期 第二期 搭配型销售方案推盘步骤图列 第一波 第一期 第二波 2、产品调价原则 》锯齿型价格上调 每期房源推出，底限价格较前批房源底限价格提升100-200元/平米不等；最高价格上涨幅度有效控制。 》销售机动调价 根据每波段推出房源“意向认购”的具体情况，为更好的保证房源的全面去化，制造销售热潮，做适当的价格微调。 》工程进度调价 项目价格走高主要依据工程进展、工程形象的改变，做价格自然调整 项目公开发售前-公开发售开始-工程进展中标志性时间-项目封顶-项目阶段交付-项目完全竣工 ⑴A、F组团组合入市，依靠A组团确立价格平台 ⑵销售周期控制在6个月内，周期内操作以F组团去化为主 ⑶短期快速引爆 —— 封盘 —— 强势双组团出击（强势引爆） F组团第一波次执行：针对性蓄水 + 短期策略性引爆 + 封盘 F组团第二波次 + A组团第一波次执行：长期蓄水 + 调整性开盘 ⑷房源策略性销控 ⑸促销卡发放计划 3、一期推案销售策略 F组团第一波次：约11300㎡（66#、68#、70#、71#） F组团第二波次：约9900㎡（67#、69#、73#、75#） A组团第一波次：约14000㎡（1#、2#、3#、10#、11#） A组团第二波次：约10000㎡（6#、7#、8#、9#）：销控部分 4、一期推案房源策略 5、一期推案销售周期表 备注：表中红色标注（下划线部分）为：引爆日 6、一期推案价格实现 》目标价格 一期实现：销售均价5000元/平米 》阶段价格制定 一期整体定价；系数做综合考虑后，微调制定：平面系数（主要影响因素：朝向、景观、噪音、面积、户型等）；楼层系数 为保证好房源与差房源的均衡去化，以及零库存、利润完全实现。采取如下原则： 》房源分批推出，分期集中销售 》差房源原则上全过程不消控，中、好房源分期推出、分期销售，以保证房源的平均去化。好房源最后推出，保证零库存以及利润最大化 》分阶段进行去化率分析，动态调整销售价格结构，争取差房源在期房阶段全部去化，中好房源有相当比例在各阶段进行价格提升。 》开盘之初以速度为主要追求目标，目的在于引起市场轰动。再确立市场地位之后，目标应该转向追求“速度与利润的最佳结合点”上。 》根据销售面积与销售速度，机动提升价格，增大好房源与差房源的价差，争取均衡去化及利润最大化。 7、销售控制计划 第三部分：我们将采取哪些宣传手段？ 一、本案的品牌概念及内涵是什么？ 二、本案广告推广的目标是什么？ 三、本案具体的广告推广执行计划？ Strength（优势） Weakness（劣势） ★地处城东南板块，该板块在城市扩张中有明确的发展后劲，在消费者心目中认同较高； ★御道街皇家官道、秦淮水岸两大独占，新社区开发更拥有自然的生态环境，御道街、秦淮河具有深厚的人文历史背景； ★产品规划有商业街，并且社区自我配套体系完善； ★产品新概念---新古典主义建筑，户型设计优秀，总价控制合理，产品层次丰富； ★受铁路搬迁、秦淮河改造等利好消息影响，具有很强的成长性优势； ★开发商浙江名城房产尚有品牌资源可以利用，具有一定的可信度，企业领导有做精品楼盘的心理期许； ★产品本身具有一些优势，拥有1：1.3的幢间距，高绿化率、低密度等 ★噪音污染抗性，且交通不顺畅，处于火车道口地段且平均每天24班火车经过，干扰严重 ★原地块为制药厂，区域客户存在心理抗性。因本地块原为制药厂，知情客户认为会残留一定的化学物质，有一定的心理抗性。 ★周边环境档次较低，由于历史原因，现阶段周边人群和生活配套档次较低 ★地块封闭，铁路和秦淮河在很大程度上将本案封闭起来，对外沟通性差 1、项目SWOT分析 一、本案的品牌概念及内涵是什么？ Opportunity（机会） Threat（威胁） ★目前南京房产市场处于供需两旺的成长期。南京的房地产市场随着开发与投资热潮的兴起，一路稳步攀高,去年房价上涨了3%，在全国十大城市中涨幅仅次于上海；经济增长和人口流动拉动需求增长；市政工程建设力度，使公众对南京发展前景看好 ★板块内竞争激烈：开发楼盘在产品和品牌上各有千秋，去年明星楼盘具有了后期开发的人气和环境形成优势。板块供应量百万平方米， 万达、鑫园等个案，在产品、地段上和本案相比也各有千秋。 ★目前本项目周边环境改善尚需时日：现有周边地理环境的改造，包括道路和水岸的改造落后于本项目开发，因此对价格提升有压力。 围绕“御道街”与“秦淮河”进行概念差异化，提升本案品质；引爆市场，从区域性楼盘跃升为全市性名盘、特色盘；快速树立项目品牌的同时，也要同步取得优异的产