呼和浩特赛罕区汇商广场项目市场研究报告.pptVIP

内蒙其他主要城市宏观经济环境 2002底整体物业管理覆盖率仅56%，2003年后新开发项目基本上100％拥有物业管理服务 绝大多数项目由开发商自行管理，专业化程度高低不一；新开发项目部分引入高品质物业管理公司，整体物业管理水平有所提升 物业管理范围主要是小区卫生、绿化、安全，增值服务内容有限 售价因产品类型不同而差距较大 住宅价格因地段、档次、户型及层数的不同而异 ，普通住宅的平均价格每平米2000－2300元之间 市中心地段写字楼租赁价格多为1－1.5元/平米/天，普通地段多在1元/平米/天以下 商业繁华区的大中型综合商业用房价格每平米15000元以上，最高达到每平米44000元 物业费根据不同物业形态价格相差很大，费用在0.5-9元/平米/月之间 写字楼市场供应现状 高端写字楼潜在供应情况 硬件配置 规模达到20000平米的写字楼都设有大堂，其中诚信数码广场大堂面积达到400米，两个在建大体量项目大堂高度为15米，体现出整个楼宇的大气与庄重 金鹰国际采用菜单式的房间分割，更适合消费者的需求爱好 标准层高一般在3.2-3.5米之间 各写字楼多采用免费地上车位，大体量项目有大量地下车位，停车费一般为2元/次 多数项目物业都由开发公司自行管理 物业费一般在2元/平米/月以内，诚信数码广场和首府广场均为5A级写字楼，物业费高达8-9元/平米/月，直接影响其入住率 2004年后写字楼供应急剧增加，特别是今年几个大型综合体集中放量 新建项目逐渐由持有经营趋向于直接出售，反映了发展商对资金链的重视，在短期内快速变现 售价差异较大，在3380－12100元范围内，繁华地段价格多在5000元左右，人们购买或租赁写字楼综合考虑写字楼的品质与价格 租金多在0.8-1.5元/平米/天，最高达到2.5元/平米/天 普遍入住率一般，暂时出现供大于求的迹象，如首府广场，昂贵的物业费和租金使其入住率相当低，只有盘古商务中心以其价格和地理优势获得100%入住率 商住物业发展一般规律 呼和浩特商住物业市场 整体商业规划尚未完善，布局零乱 商业区域市政设施落后，缺乏现代商业环境配套 新型商业业态偏少，商业企业市场定位模糊，市场细化程度低 商业竞争处于较低的层次，营销手段单一 整体经营管理水平较低，少有引进专业管理团队 主要商圈 中山路商圈 鼓楼商圈 旧城商圈 其他潜在商圈 主要分析目前呼市知名的9个商场经营情况： 天元商场 民族商场 维多利商场 金旺角服装批发城 宝马商城 满达商城 新亚太商厦 王府井百货 长乐宫 业态比例 规模 90％的店铺都在80平米以下；30平米以下的小型店铺占60%多，200平米以上的中型店铺比例很小，不到5％ 人均商业面积为0.346平方米 租金 租金范围1.75－3.29元/平米/天不等 距离市中心核心区越近、面积越小的商铺租金越贵 租驻面积大、租驻时间早、远离市中心的商铺租金较少 交易情况 繁华街道有离中心区较近的乌兰查布街、大学街、昭乌达路、新建西街、鄂尔多斯街、东大街、石羊桥路 经营业态的不同，交易情况存在差异 业态比例 规模 90％的店铺都在60平米以下；30平米以下的小型店铺占70%多，150平米以上的中型店铺比例很小，不到10％ 人均商业面积为0.138平方米 租金 商业租金随位置、业态、开业时间、营业面积的不同也呈现较大差异，租金多在2.05元/平米/天左右 项目地块分析 位于赛罕区区政府西南侧，东临市政府前广场，北倚赛罕区政府及住宅小区，南临南二环，西邻住宅小区 紧邻区政府办公楼和政府前广场 南倚南二环路，交通通达度高 周边高层建筑物少，易打造片区标志性建筑 未来的市中心地段 现状土地平整 项目周边竞争环境分析——写字楼 项目周边竞争环境分析——大型商业 项目SWOT分析 区域规划、政策机会分析 呼市未来的发展地区为东南片区，目前南三环已经正式规划完成，南四环也在发展计划中，南二环将成为今后城市中心地带 目前在本片区政府考虑建设总部经济的概念，吸引纳税群体，已下达招商引资指标 写字楼市场机会分析 目前90％以上的档次较高写字楼位于市中心地带，交通拥挤、环境嘈杂 地块周边没有其他具有竞争性的写字楼物业 本项目紧邻南二环交通方便，面向政府广场，环境优美，依托很好的政策环境，定会吸引许多企业争相入驻 商住楼市场机会分析 目前的商住楼业态分散，开发商还未形成服务入住公司的意识，流动率较高 汇聚商家，为中小企业提供综合服务平台的商住型办公楼必将拥有大批的稳定客户群体 根据市场研究，项目一公里范围内人均商业面积为0.138㎡，三公里范围内人均商业面积为0.346㎡ ，与国内人均商业面积0.8－1.2㎡的标准有很大差距。周边居民区对商业的需求巨大 周边公务员