商业地产2015年佛山市小户型市场研究报告43页.pptVIP

报告说明 本报告针对佛山城区小户型的发展现状进行了分析和总结，并探讨小户型市场的未来发展趋势，报告中重点研究了佛山主城区禅桂片区。 市场背景 佛山小户型分布现状 佛山城区小户型发展历程 2004，禅桂小户型多为非热点置业片区的住宅项目，客户为自住居多。 2005，高端小户型项目登陆禅城，营销全面升级，服务和营销意识加强，引发小户型投资热潮，但户型缺乏创新 2006，佛山小户型“里程碑”的一年，营销创新更突出，出现产品创新，由此进入全面创新时代，投资全面升温 2007年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少，但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。 卖点：地段区位、精装修、成熟配套、高回报率 卖点：地段区位、地铁、成熟配套、户型创新，公寓带精装修 2008年，佛山小户型应政策之变，市场供应减少，但小户型创新却越演越烈，产品与客户有细分趋势。 禅城小户型现状总结 佛山禅桂小户型分布 分布特征——主要集中在祖庙商圈、同济商圈、季华商圈，凭借中心商务功能聚集大量小户型项目。 主分布区：传统及新兴的商业、商务中心，大部分沿汾江路分布。禅桂小户型围绕传统的商业中心-祖庙商业圈，商务中心区-季华商圈、前两者的交界辐射带-同济商圈分布。从发展趋势来看，未来会更集中在季华路以南区域。 祖庙路、卫国路周边小户型依托佛山传统的商业中心发展起来，商业配套十分完善，季华路小户型依托已经形成的金融商业服务中心带发展 。可见，商业及商务的繁华度对小户型物业的进驻起着非常重要的作用。 产品特征——户型面积逐年变小，由单纯的住宅产品向公寓转变，并正逐渐向多样化产品演变。 从产品的面积分析 各种户型套内面积逐年变小，原因有二： 一是由于价格大幅度上升，在能够接受的总价范围内，能购买的面积朝小发展，出现向下置业现象。 二是由于客户的演变。由自住型客户向投资型客户转变，投资型客户需求面积偏小，市场的产品也顺势而生。 产品特征——产品创新多样化，赠送面积多，服务增值，增加产品附加值 从产品的功能、结构分析，小户型物业对空间要求高，套内功能要完善。产品创新层出不穷，在原有价格基础上，赠送有新意的设计，例如复式、双阳台，甚至入户花园，不断为产品增值，价格也因此一路上扬。 典型的复式小户代表有汇博·星辰等，赠送大阳台小户代表有帝景蓝湾1期、时代名轩等。 客户分析——投资客比例增大，自住客有被迫向下置业倾向 价格趋势——依托楼市大势，产品溢价，客户层面扩大，支撑价格一路走高。 营销诉求点分析——差异化发展，营销全面升级 三级市场——租赁价格增长较快，单房、一房租赁市场火热，二手交易相对平静。 禅桂小户型市场特征梳理 佛山禅桂小户型分布 未来发展趋势预判 小户型扎堆上市 近年小户型市场需求旺盛，开发商看准时机，纷纷推出新货，这使得小户型放量时间集中，将在2008年爆发。又由于受到国家政策“三七比”的影响，90平方米以下的住宅开发量有了理论上的上升。 预计2008年小户型市场供应量约76万平方米，有万套以上产品入市。 未来楼市的供应量激增会带来相当大的消化压力。 未来发展趋势预判 未来价格稳步上涨 近年小户型价格猛速增长，除了在珠三角洲房地产大好形势的带动下，产品溢价也大幅度增加了产品附加值，支撑小户型的一路走高。 随着未来楼市供应量的激增，会给市场带来一定的消化压力，市场逐渐步入成熟阶段。 产品创新会继续升级，走差异化路线，营销概念会进一步深化，客户再细分。未来市场整体价格会在市场和客户的带动下，继续呈稳步上升趋势。而且会出现单个项目，由于产品、服务等增值，高价格跳跃。 租金稳步上涨 随着小户型物业价值的上涨，市场需求的扩大，租金会呈稳步上升趋势。佛山商贸产业的发展，外来白领的大量涌入，有力地支撑着小户型租赁市场。暂时市场小户型产品选择面小，租金上涨不会较快。 未来发展趋势预判 客户层面会扩大 随着佛山城市转型、城市升级，总部经济的形成，产生大量白领阶层，并且这一阶层的数量在逐年扩大，来自广州、深圳的新佛山的置业需求逐年增长。 随着广佛都市圈概念的形成，吸引大量外来投资客户。而且诸多深圳名牌开发商进入佛山市场，也带来了深圳的老客户资源，进一步扩大客户层面。 产品进一步细化 面对激烈的市场，产品走差异化路线是出路。在现有产品增值方式上，进一步挖掘产品价值，使产品升级是开发商必须研究的问题。例如项目从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至一室两厅的格局；小户型产品从酒店式到社区式，增加舒适性；树立高端的酒店式公寓形象等。 未来发展趋势预判 营销手法发展多样化 精装修和装修套餐