商业地产2015年天地行上海佘山桃源路别墅项目营销策划报告140页PPT.pptVIP

前 言 在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。 环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这里和谐相生，积淀丰厚。 这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。 别墅市场概述篇 general description: Villa Marketing 别墅产品定位篇 Product orientation 1、Strength——竞争优势分析： 紧依佘山的景观、空气指数。 邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。 地块东侧为旅游集散地，商业价值高。 二、目标客户锁定 从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为3种类型： 日居型、出租型、储备型 日居型 以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气指数。注重有限居住空间的充分利用，注重性价比。比如：闵行虹梅南路别墅板块、松江新桥别墅板块等。 投资出租型 以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。 这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：浦东汤臣高尔夫别墅等。 储备型 长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住（5+2型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看好别墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的发展动态。比如：淀山湖周边别墅。 作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪种类型的客户选购？ 纵观上海房地产市场，别墅大致分布在： （1）青浦318国道沿线别墅板块 （2）浦东新区别墅板块； （3）新闵别墅板块； （4）松江九亭、泗泾别墅板块； （5）松江佘山别墅板块。 318国道别墅板块 一个比较传统的别墅区，向外延伸到外销房比较集中的古北住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所，因此日居、出租、储备类型比例都差不多。 浦东别墅板块 浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以Links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。 目前浦东主要的别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等。 前三板块中的业主用作出租的比例相当高。 新闵别墅板块 95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速公路的建成；4号线快速感到的建成通车。 从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园”、“君临天下”等别墅作为“新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。 此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。 九亭、泗泾别墅板块 九亭、泗泾别墅区发展起源于99年， “新上海弄里人家”、“半岛花园”、“北美经典”等一批联体别墅，以2500元/M2左右的价格闯入上海别墅市场，号称“市中心的公寓=九亭的别墅”，以总价优势，吸引了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。 九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的R4线也将经过本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板块，已成为上海最为集中的低总价别墅市场。 也是改善居住品质、生活质量的日居型别墅。 松江佘山别墅板块 自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。 高端产品的需求，交通条件的支持——沪青平高速公路，拥有上海仅有的山景和相关配套设施。佘山这一“国际自然山水居住区”成为了上海楼市上真正的豪宅。 作为日常居住，通勤时间远远超过