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商业地产投资分析与决策 2009年12月 张红旺 1.0 商业地产认识及宏观分析 1.1 商业概念简析 1.2 商业地产与住宅地产区别 1.2.1住宅地产： 开发 销售 资金来源：消费信用+银行信用，预售、抵押贷款 资金周转：短、平、快，快速回收 操作环节：没有招商、运营管理两个环节 1.2.2 商业地产 销售 开发 租赁 运营管理 资金来源：消费信用+银行信用+商业信用，预售、抵押贷款、预付租金 资金周转：短期投入量大、回收周期长、资产退出较难 操作环节：比住宅多招商、运营管理两个环节 1.3.1主要业态的发展情况 从表中可以看到，家电、百货业态由于商品的价值量大，人均劳效较高，其次为超市、药店和 便利店。同时，家电也是坪效最高的业态，药店和便利店次之。 在六个业态中，有四个业态的来客数增长为负，即百货、便利店、家电、药店，平均降幅为4.6% 。 药店的毛利率最高，为23% ，其次分别为便利店和百货。除药店毛利率下降、便利店毛利率持平外 ，其它四种业态的毛利率均有所提高。 1.3.1主要业态的发展情况 2008年主要业态企业典型店铺效率和效益情况 1.3.2 商业宏观分析 长期支撑：城市化发展，46%70% 消费（三大经济动力之一） 目前问题：无、乱、急（网点规划、城市规划及土地供给、开发管理） 业态趋势： 零售：一站式体验式MALL、 卖场化、 商街主题化、 零售网购化、 办公：SOHO化、小体量化、绿色智能化、混搭化 酒店：特色化、小型商务连锁化 旅游地产：规划上落地难、主题化 规划：去主力店化、主力店内涵新发展(万达、远太中心) 管理：运营管理新挑战 2.0 商业市场调研与投资分析 主体认识：以谁为主 调查什么：供给、需求、竞争 供给：存量、增量（网点、城市规划）、业态 需求：谁、人均消费力、消费习惯及特点、人效、坪效 竞争：谁、做什么、做得怎样对我们启示 3.0 商业投资分析 两种数量方法： 3.1 静态法：不考虑资金投入的时间成本 常见静态指标说明： 静态评价指标解释s.doc 3.2 动态分析方法 动态指标：考虑资金投入的时间成本 常见动态指标说明： 动态评价指标解释s.doc 3.3 动态指标评价示例 评价标准 实际值 行业值或目 实际值-行业值或目 是否可行 备注 标值 标值大小比较 初步结论 IRR 10% 8% 10% ＞8% 从经济上 自有资金比例 看初步可 30% 行。 NPV@ Ic % 7000万元 7000万元＞0 Ic=8% Pt 22年 25年 22 ＜25 投资净利润率 30% 假设公司要 30% ＞25% 求25% 收入净利润率 20%