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商业地产样本企业研究 2009 年 5 月 目 录 深国投借鉴适用性分析 4 （一）深国投商置SWOT分析4 （二）深国投长板与短板分析5 （三）核心竞争力评价6 （四）外在、内在竞争力评价6 （五）深国投的借鉴适用性分析6 一、企业背景 7 （一）深国投概述7 （二）发展历程与企业定位8 （三）股权、企业管理与文化 10 二、发展状况 17 （一）业务发展与区域投资 17 （二）深国投商置发展模式的基本定位20 （三）盈利模式与“豪门盛宴的短板” 23 （四）深国投商业地产的变局28 （五）品牌发展战略34 三、产品与市场 35 （一）产品类型、业态、租金35 （二）案例：新芜嘉信茂业态、租金构成和经营情况36 （三）业态调整孵化过程40 四、资本与合作 52 （一）持有物业规模及构成52 （二）近三年经营型指标数据54 （三）融资渠道构成55 （四）凯德REITs未来资产注入方向聚焦——嘉信茂广场58 五、项目获取与开发 62 （一）拿地方式、选址标准62 （二）项目获取的优势资源和商业操作62 （三）沃尔玛品牌价值和土地优惠程度63 六、典型项目特点分析 66 （一）常熟印象城66 （二）成都嘉信茂广场（金牛）74 （三）潍坊嘉信茂广场81 Page 1 of 86 商业地产样本企业研究 2009 年 5 月 图 表 目 录 表 1 ： 深国投商置SWOT分析4 表 2 ： 深国投股权结构图 11 表 3 ： 深国投商置项目按区域划分 16 表 4 ： 深国投商置项目总览 17 表 5 ： 深国投项目区域投资分布（单位：平方米） 18 表 6 ： 深国投已开业项目情况 18 表 7 ： 深国投在建项目情况 19 表 8 ： 深国投商置与外资合作项目情况23 表 9 ： 普洛斯集团出售的中国资产明细（数据截止至 2008 年 9 月 30 日）33 表 10 ： 深国投各地已开业项目情况36 表 11 ： 新芜嘉信茂项目情况36 表 12 ： 各业态在租金面积中的比例（统计至 2008 年 12 月）39 表 13 ： 各业态租户在租金收入中的比例（2008 年 12 月）39 表 14 ： 长沙嘉信茂广场业态调整情况40 表