商业店铺设计规范.docVIP

一、?????????? 店铺业态与商圈位置的依存关系 （一）零售业的经营形态（含模式）简称业态，主要分类如下简述： 1、百货店：（Department Store） ·特点：整体规划、统一管理，以业种为商品的构成并组合国内一线品牌与小部分国际二线品牌，而以联营即扣率为主要经营模式。（如丹尼斯百货） ·边际效应面积为30000m2-40000 m2（视地区市场而定） ·难点：很难组合好企业主及有经营团队的关系，又因为各省市到各地市的消费市场落差大，经营环境又不同，连锁规模效应难体现。 2、超级市场：（Supermarket） ·特点：是传统市场的改良者，主要贩卖民生必需品、日用品（又分生鲜超市），采用开架式陈列，统一出口结帐。 ·边际效应面积为800 m2-1200 m2（国内又分综超、大超） ·难点：须具有雄厚的财力背景，有一定的连锁规模，以40家—50家为损益点（指成熟市场） 3、量贩百货店：GMS（General Merchandise Store ） （略）名称未统一，硬体的特点是扶梯横向在入口处。 4、购物中心（Shopping Center） ·特点：有雄伟的殿堂及大片挑空区以客层档次为商品划分，须具有国际 一线品牌为主力商品群，结合大量餐饮、娱乐、文化、休憩、购物为一体的多功能商场，并以租赁为主的经营模式，又大型购物中心亦可多业态及特色大店（Key Tenant），甚至事业机关相组合。（如各省地市市场而定），并具大型停车场。 ·难点：投资大回收慢，除企业主有主力业态为支撑及目前尚无国际一线 品牌群驻店。 5、? 大卖场又称量贩店（Hyper Mart） ·特点：以生鲜熟食为特色及名生必需品、日常生活品的全品类商品组合，并以超低价促销与平价销售的超市形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管的系统，又称扁平式管理，故连锁效应由此产生。(如法国Carrefout ) ·边际效应面积为8000 m2-12000 m2（依地市级别而定），单品数约20000 个单品。 ·难点：与超市业态同，连锁的保本家数可较少，但须具极强的讯息系统。 6、仓储批发店（Warehouse Store） ·特点：以仓库型平面卖场，用重级货架陈列箱式、批量商品，可采会员 制、超平价销售，单品数约为12000个（如荷兰MAKRO,美国SAMS） ·边际效应面积为12000 m2-15000 m2，单品数约16000个，大型货车可抵 达的环外或郊区位置，并具超大型停车场。 ·难点：具一定规模的商品采购及物流配送能力，其准入点难掌握。 7、购物镇（Shopping Mall） ·特点：类似SC，地处大都位郊区，如同造镇，都采物业大楼方式，专门 店云集，并多功能、多业态组合。 ·边际效应面积为200000 m2以上。 ·难点：中国目前应不适宜（除上海），其企业主有其他产业支撑。（如日 本东急地铁集团） 8、专业店或品类店（Speciality Store） ·特点：以品类划分有家电、居家、建材、电脑等专业形态，以平价量大 销 售，应更具连锁规模效益。 ·边际效应面积为6000 m2-8000 m2或12000 m2左右。 ·难点：与大卖场业态同，并应具有下单与定牌策略及更强的配送、装配、 维修等专业队伍支撑。 9、其他：便利店、速食店、专卖店等。 （略）附注：专卖店不同于专业店的说明。 （二）商圈位置： 何谓商圈：一般以所处位置为圆心划圆，依所属业态及门店规模而定，规格越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型百货店为例分第一商圈（半径2公里），第二商圈（半径4公里），第三商圈（半径8公里），边缘商圈（基本已抵达市郊），辐射商圈（依地市不同，市场差距而定）。而商圈属性（俗称地段）其构成因素如下： 1、以住户与户数人口设定，越密越好。 2、以年龄层划分，依次为壮年（含儿童）、中年、青少年、老年。 3、以职业划分，依次为行政区的机关机构阶层，商业区白领工薪阶层，住宅取的住户人口阶层（台湾反之）。 4、以住宅档次价位划分。 5、以交通情况划分其人流、车流（含捷运系统）、周边停车位及交通顺畅等考量。 6、以街道规划分街道规整，马路宽狭（太宽反而不好），单行道、人行道、地下道、分隔岛及天桥（很忌讳天桥入店）等影响。 7、店铺周边环境分广场设置、绿化景观、临街房屋等影响。 （三）依存关系：店铺位置与所处商圈之间的关系，有如下情况： 1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争（上海徐家汇商圈及台湾依蝶女士百货为例） 2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩（以健康路服饰一条街及德化步行街为例） 3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成（以郑州欧凯龙家具专卖2个门店为例） 4、以进入时机而言，