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商铺市调分析 商铺调查在于为鲁能星城商铺的销售策略及功能配比作规避性建议。本次调查选取了 27个项目，其中部分个案商业部分销售租赁实施方案尚未出台，仅对以下个案的商业租售价格与配比情况进行分析。 二、竞争（类比）个案商铺调查分析 (一)、未取得资料项目名称 项目名称 调查结果 阳光100·国际新城 未 定 金科·金沙水岸 未 定 龙湖·水晶郦城 未 定 大川·水岸春秋 未 定 骏逸·天下 未 定 美堤雅城 未 定 (二)、竞争（类比）个案商铺销售价格分析 南方上格林 长安华都 皇冠东和 中天香悦华府 平层（元/㎡） 6000 9000 6000 8800 二楼（元/㎡） 4500 3500 复式（元/㎡） 9000 注：以上均为套内建筑面积价格 南方上格林 长安华都 皇冠东和 中天香悦华府 金科丽苑 商铺均价(元/㎡) 8000 9000 6000 9000 8000 住宅均价(元/㎡) 3200 2900 2700 2900 注：以上均为套内建筑面积价格 从以上数据中可以看出，在五里店地区附近的竞争项目的商业部分的一层出售价格在 6000元/平方米至9000元/平方米之间，而第二层的价格却在4000元/平方米左右，其主要原因在于一层临街，同时面积较小总价较低，二层面积普遍较大且不临街，所以单价相差40%左右。 从商铺销售价格与住宅销售价格对比图表可以看出社区的档次、周边的生活环境、商业氛围和商业配套的多少等因素直接可以影响到其商业部分出售的价格。 由于以上项目周边商业配套较多，商业氛围比较成熟，本项目所在的地块周边商业氛围尚未形成，商业配套少之又少，所以在本项目商业用房定价的时候应与以上竞争（类比）个案商业部分价格有所区别。 (三)、竞争（类比）个案商铺租赁价格分析 融侨半岛 皇冠东和 长安华都 平层（元/㎡/月） 40 30 35 二楼（元/㎡/月） 25 从调查数据中可以看出商铺的出租价格一般在35元/㎡/月，但是以上租赁价格只是开发商针对部分商业项目而制定的，社区内部基本生活配套的商铺租赁价格有着极大的不确定性，可根据所投资项目的类别、规模、稀却性等因素下调其租赁价格甚至可免费使用。 (四)、竞争（类比）个案商业配比情况分析 项目名称 功 能 数 量 比 例 长 安 华 都 美容美发 2 8% 摄 影 1 5% 护 肤 1 5% 酒 吧 1 5% 五 金 6 26% 超 市 2 9% 茶 楼 1 5% 铁 艺 1 5% 复 印 1 5% 花 店 1 5% 餐 馆 5 22% 调查显示，该项目的商业配套中缺少必要的门诊、药房和音像商店，而五金商店的比例占到了百分之二十六，五金商店的商业竞争不能给该社区业住带来任何经济上的实惠，所以可以看出开发商在销售商铺的时候没有做合理的商业配套方案，在一定程度上造成了入住业主生活上的不便。 项目名称 功能 数量 比例 皇 冠 东 和 美容美发 6 16% 护肤美体 3 7% 药 房 2 5% 洗 涤 店 2 5% 超 市 3 7% 银 行 3 7% 糕 点 2 5% 茶 楼 2 5% 酒 吧 1 2% 咖 啡 屋 1 2% 打字复印 1 2% 像 馆 1 2% 音像出租 2 5% 餐 馆 12 30% 调查显示，该项目缺少必要的门诊，而餐馆的比例占到了百分之三十，餐馆在给入住业主带来方便的同时，其本身经营时间的不确定性也给该社区带来了诸多的不便。 项目名称 功能 数量 比例 融 桥 半 岛 自动提款机 2 19% 药店 1 9% 音像店 1 9% 书店 1 9% 蛋糕店 1 9% 洗衣房 1 9% 超市 1 9% 茶楼 1 9% 饭店 1 9% 保健护理中心 1 9% 由于该项目所在地块周边商业配套很少，所以该开发商在其商业配套方面的下足了工夫，虽然社区一期商业门面数量很少，但商业配比比较合理。现阶段已经营的商业门面中缺少门诊与菜市场，但根据调查人员提供的消息，该开发商正在进行这两种商业配套的商家洽谈签约工作，其中能够确定的是1500平方米的生鲜超市已经签定和约。另外该开发商在B3区临街的位置规划了一个总建筑面积约7000平方米的大型商业配套。 项目名称 功能 数量 比例 南 方 上 格 林 药店 2 10% 洗涤店 2 10% 建材 3 1