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起步就与国际同步 房地产市场，是一场没有硝烟的战争，随着竞争的逐步升级，我们的任 务由简单的做建筑、卖房子上升到做文化、出售生活理念和生活方式。产品 不断优化的过程其实就是生活理念、生活方式与居住文化不断创新与丰富的 过程。在这样的市场背景下，过硬的产品质量已不再是成功的充分条件，而 只是取胜的必要条件。 为了是我们的项目从众多竞争对手中脱颖而出，我们决定从一开始就以 一种绝对高昂的姿态面向市场、面向客户，并且向外界传递一种必胜的信心 和强势的力量与声音，从而树立项目在市场上的高端形象。 “起步就与国际同步”就是我们此次出征的号角。 时代的呼唤：用国际视野造城 只有在思想上领先，才能在行动上有惊人的表现。那么如何才能使我们 的思想具有足够的前瞻性，如何在当前打造一座未来之城，以至于使这个项 目历久弥新，在数年之后仍然可以称之为经典。 经典之作必定是潮流思想的代表。那么中原楼市的潮流是什么？驿城居 住文明的发展方向在哪里？毋庸置疑，是现代化与国际化。这个趋势不仅表 现在建筑本身，更重要的是它应该融入项目的内涵。 我们要做的就是使这种国际化的生活理念真正成为项目的独特气质，并 由此打造和演绎一种现代生活的理想空间。 欲做时代弄潮者，“用国际视野造城”是我们必须坚持的胸怀与眼界。 运筹帷幄，决胜千里 时代悄悄在变迁，市场不断在变化。一个项目的成功，决不是对已有经 验的简单运用，也没有一种固定的模式可以机械的复制。我们要做的就是寻 找这个项目本身特定的、独有的元素与气质，然后加以雕琢和演绎，使之具 备一种可以与市场以及客户自然沟通的灵性。同时，努力将项目极具吸引力 与影响力的亮点放大，使之绽放个性的魅力与光芒。 在对这个项目进行深入分析和思考过程中，我们将一个个灵感与问题的 答案汇聚起来，并加以系统化，最终形成了这个得以与大家见面的营销推广 方案。 ●总体市场分析 ●高端项目分析 天中第一城 多样化SP促销活动（情景营销） 售楼中心开放前 关于驿城当代居住文化的专题讨论活动 售楼中心开放时 社区先进规划设计理念及优秀户型展示 销售过程中 客户联谊活动 销售过程中 现场质量观摩有奖活动 项目总体推广思路 第五卷 ●整体推盘原则 ●整体推广策略 ●整体推进布局 ●整合资源点 一、整体推广原则 至高形象，第一时间占据市场最高处 产品标新，建立市场绝对差异化 品牌导入，强力深化 与翡翠城的差异化，突出特色 非常营销，外延营销 体验营销、氛围营销、活动营销 整合资源 劣势 区位—— 旧城区改造，高尚居住生活氛围缺乏 项目—— 地块不是很规整，整体规划存在一定难度 原始居民拆迁量比较大，居民回迁、安置容易干扰社区整体居住氛围 配套—— 休闲娱乐环境不太丰富 人群—— 体量大，区域人群有限，需要跨区域吸筹 不好界定圈子人群，富裕阶层特征不明显 机会 区位—— 市政重点规划区域，享有政策支持的机会 城中村改造，土地供应量大 地处驿城西北，与西平、遂平、泌阳形成较好的地缘因素 交通便利，项目包容性较大，升值潜力大 市场—— 新区楼市逐渐进入市场主流 领袖型大盘稀缺 综合体项目，容易形成产品差异化，竞争力强 区域差价，区域竞争力优势 人群—— 随着驻马店“四城联创”政策的深入，跨区域消费人群增加 郊县客户入驻驿城趋势显现 威胁 市场—— 全市以及周边竞争楼盘的竞争，分流刚性需求客户 期货、股票行业正红，分流投资客户和资金 客户对该区域和该市场的认可度 项目—— 容积率较高，高层产品的市场接受度 30万方大体量，长线操盘的不可预见性 目前周边存在不太富裕的村民，影响项目形象和品质 政策—— 国家有关房地产及相关政策的不稳定性 规模：90亩大盘，内部各种配套和设施完备 功能：30万平方米大型城市综合体，财富引擎，新城市地标 地段：文明大道+金雀路+丰泽路+驿珠路围合而成的新居住区 交通：网路发达 规划：商业/商务/住宅/公寓/幼儿园于一体 品牌：新家园品牌/翡翠城等高端项目品牌，实力/专业/品质 配套：紧邻市八中 产品：建筑/户型/建材/外立面，品质人居/人本主义/国际理念 前景：在驿城重点发展的方向上，多种利好条件铸就未来较高的升值潜力 四、归纳本案的卖点 五、发现项目USP（独特卖点、核心竞争力） 区域资源与城市规划的兼容； 驿城历史文脉与潮流居住文明的兼容； 都市繁华与休闲宁静兼容； 事业发展与家庭