天津大沽路综合体项目可行性分析报告.docVIP

 大沽路综合体项目 可行性分析报告 第一章 总论 一、项目名称 大沽路综合体项目 二、建设内容 大沽路综合体项目选址于河西区大沽南路与卫津河交汇处，地块占地面积约38000平方米。建筑形式为二组高层塔楼建筑综合体。其中面向大沽南路一侧的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物。建筑综合体总建筑面积约155000平方米，其中地下建筑面积约15000平方米，地上建筑面积约150000平方米。 大沽路综合体项目地下建筑面积15000平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积155000平方米，按照未来的经营业态划分为3个功能分区：写字楼、高级服务式公寓、商住楼和底层商铺。面积分配及位置见下表： 序号 功能名称 建筑面积（平方米） 塔楼位置 备注 1 写字楼 40000 西北角塔楼, 建筑控高99米,坐落于大沽南路与卫津河交叉路口 1-26层 2 商住楼 60000 西北侧两栋贴建建筑，建筑控高99米,紧邻大沽南路 1-20层　 3 高级服务式公寓 30000 东南角塔楼, 建筑控高99米,正面朝卫津河方向 1-25层　 4 底层商铺 10000 裙房中的一、二、三、四层（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面积）建筑控高99米, 1-4层 5 地下建筑 1500 -1层 6 合计 155000 　 　 三、项目背景 1994年3月，天津市提出实施三五八十的发展思路。到2002年，天津走过了极不平凡的九年，国内生产总值达到2051.16亿元，10年增长2.2倍，GDP年均增长12.2%，实现了国有大中型企业整体扭亏，老工业基地作用得到巩固和发展，工业增加值连续八年保持两位数增长；这九年天津投资千亿元，拆除危陋平房1841万平方米，新建住宅4965平方米，并投资40多亿元改造地下管网，改善城市功能。这一时期成为天津历史上发展最快最好的时期。三五八十四大奋斗的实现，标志着天津现代化建设将进入一个新阶段。 但是，在全面建设小康社会的新形势下，天津市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足：经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足----天津需要有一个更大的变化！　　在这样一个背景下，2002年10月，中共天津市委常委扩大会宣布了 “综合开发改造海河两岸”的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后，又一加快发展、振兴经济的历史性壮举，是天津总体发展战略的重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市的治本之策。 在“综合开发改造海河两岸”工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中河西小白楼地区规划为中央金融商务区（CBD），规划在这一带则侧重商务、办公、信息、金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于小白楼CBD的核心地带，并且位于天津市金融商业繁华区----大沽南路旁。项目建成后，将成为天津市的又一标志性建筑物。 四、可行性研究报告工作主要范围 项目建设的必要性 项目市场前景分析 项目选址的可行性 投资估算及经济可行性 项目实施进度 五、项目的主要指标 序号 内容 单位 指标 备注 一 技术指标 　 　 　 1 总占地面积 平方米 38000 　 2 总建筑面积 平方米 155000 2.1 地上建筑面积 平方米 140000 2.2 地下建筑面积 平方米 15000 3 容积率 　 4.5 　 4 总户数 1070 底层商业部分除外 4.1 写字楼 180 4.2 商住楼 360 4.3 高级服务式公寓 530 6 机动车车位 个 1000 　 8 非机动车车位 个 800 　 　 　 　 　 二 经济指标 　 　 　 1 投资总额 万元 　80000 　 2 项目建设期 年 3 　 　 　 　 　 三 公用工程指标 　 　 　 1 日最高用水量 立方米/天 2178.7 2 夏季制冷负荷 KW 13600 3 冬季采暖负荷 KW 10890 4 电力总负荷 KVA 13500 5 煤气用量 立方米/天 1410 第二章 项目的建设意义 一、天津大沽路综合体项目的建设，符合天津市“海河开发”的发展战略，将成为“金龙起舞”工程的重要实施步骤 海河是天津的母亲河，是天津独特的、标志性的宝贵资源。2002年10月，天津市政府将“海河开发”列为城市发展的重要战略，并提出了“实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带”的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上